양도소득세 계산기 2026
2026년 최신 소득세율을 반영한 무료 양도소득세 계산기입니다. 주택 판매 시 1세대1주택 비과세, 일시적 2주택 특례, 장기보유특별공제까지 모두 반영하여 최종 납부액을 거래 전에 정확히 확인할 수 있습니다.
정의
양도소득세는 부동산 양도(판매) 시 발생한 차익에 부과되는 국세입니다. 기본 누진세율(6~45%), 단기 보유 세율(40~70%), 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세 등 다양한 조건에 따라 세액이 달라집니다(소득세법 §92-§118).
핵심 수치
| 케이스 | 특징 |
|---|---|
| 일반 | 누진세 6~45%, 연 2% 공제 (3년↑, 최대 30%) |
| 1세대1주택 | 12억 이하 비과세, 연 4%×2 공제 (각 10년, 최대 80%) |
| 일시적 2주택 | 취득 3년 내 양도 시 12억 이하 비과세 |
한눈에 보기
- 양도소득세 = (양도차익 − 장특공제 − 기본공제 250만) × 세율 + 지방소득세(10%)
- 1세대1주택은 보유 2년+, 12억 이하 시 비과세
- 일시적 2주택도 취득 후 3년 내 구 주택 판매 시 12억 이하 비과세
- 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 고정 세율
- 조정지역 2주택↑는 누진세에 20~30%p 중과
⚠️ 2026년 세율 기준: 본 계산은 2026년 현행 소득세법(누진 6~45%, 장기보유공제, 1세대1주택 비과세 12억)에 따른 계산입니다. 정부의 부동산·세제 개혁 계획 예고에 따라 세율·공제·비과세 요건이 변경될 수 있으니,국세청과홈택스에서 최신 공지를 확인하세요.
입력
중개비, 리모델링, 양도비용 등
소수점 1자리까지 입력 가능 (예: 2.5년)
납부액
총 양도소득세
16,764,000원
세율: 기본 누진세율
2026년 세율·요율 기준 · 참고용입니다. 실제 납부액과 차이가 있을 수 있습니다. 누진공제 적용 후 결과입니다. 1세대 1주택·일시적 2주택 등 특례는 직접 확인 필요.
자주 묻는 질문
1세대1주택 양도세 비과세 조건은 무엇인가요?
일시적 2주택 3년 특례는 어떻게 적용되나요?
장기보유특별공제 계산 방법은?
조정대상지역 2주택 양도세는?
분양권 양도세율은 주택과 다른가요?
양도소득세 신고 기한은?
토지 양도세는 주택 양도세와 어떻게 다른가요?
토지 양도세 계산 사례는?
양도차익이 250만 원 이하면 비과세인가요?
일시적 2주택 3년은 언제부터 세나요?
기본공제 250만 원이 적용 안 되는 경우는?
양도가 12억 초과면 비과세가 사라지나요?
양도소득세란 무엇인가요?
양도소득세는 부동산(주택, 토지, 건물)을 양도(판매)할 때 발생한 소득에 부과되는 국세입니다(소득세법 §92-§118). 양도 시 취득가보다 높은 가격으로 판매하면 그 차익이 양도소득이 되고, 여기에 누진 세율이 적용됩니다. 지방소득세(10%)와 함께 부과됩니다.
양도소득세는 보유 기간, 자산 종류(주택/분양권/토지), 세대 주택수, 조정지역 여부에 따라 매우 복잡한 계산이 필요합니다. 특히 1세대1주택 비과세(12억 원 이하), 일시적 2주택 특례, 장기보유특별공제 등 여러 특례가 있어 정확한 이해 없이는 납부액을 예측하기 어렵습니다.
본 계산기는 일반·1세대1주택·일시적 2주택 3가지 케이스와 주택·분양권 2가지 자산만 지원합니다. 상속주택, 농어촌주택, 임대등록주택 등 특수 특례는 세무사 상담을 권장합니다.
3가지 케이스 비교
| 항목 | 일반 | 1세대1주택 | 일시적 2주택 |
|---|---|---|---|
| 세율 | 누진 6~45% | 누진 6~45% | 누진 6~45% |
| 비과세 | 없음 | 12억 이하 | 12억 이하 (취득 3년 내) |
| 장기보유공제 | 연 2% (3년↑, 최대 30%) | 연 4%×2 (각 10년↑, 최대 80%) | 연 2% (일반) |
| 조정지역 중과 | +20% (2주택) /+30% (3주택↑) | 적용 없음 | 적용 없음 |
| 기본공제 | 250만 원 | 250만 원 | 250만 원 |
양도소득세 세율 체계
기본 누진세율 (소득세법 §55)
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% |
| 1,400만~5,000만 | 15% |
| 5,000만~8,800만 | 24% |
| 8,800만~1.5억 | 35% |
| 1.5억~3억 | 38% |
| 3억~5억 | 40% |
| 5억~10억 | 42% |
| 10억 초과 | 45% |
단기 보유 세율 (주택 1년 미만, 소득세법 §100)
주택을 1년 미만 보유하면 누진세 대신 40%의 고정 세율이 적용됩니다.
분양권 세율 (소득세법 §100의2)
- • 1년 미만 보유: 70% (누진세 불가)
- • 1년 이상 보유: 60% (누진세 불가)
조정지역 다주택 중과 (소득세법 §104의3)
조정대상지역에서 여러 주택을 보유한 경우 기본 누진세율에 추가로 중과됩니다:
- • 2주택 (2년 이상 보유): 기본 누진세율 + 20%p
- • 3주택 이상 (2년 이상 보유): 기본 누진세율 + 30%p
장기보유특별공제 (시행령 §159의3)
장기간 주택을 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해줍니다.
일반 주택
- • 3년 이상 보유: 연 2% (3년 → 6%, 4년 → 8%, ... 15년 이상 → 최대 30%)
- • 3년 미만: 공제 불가
1세대1주택 (보유 + 거주 누적)
- • 보유 기간: 연 4% (최대 10년, 40%)
- • 거주 기간: 연 4% (최대 10년, 40%)
- • 합계 최대 80% (예: 보유 10년 + 거주 10년 = 80%)
토지 양도세 — 주택과 다른 규정
토지(나대지·농지·임야·잡종지 등)는 주택과 달리 1세대1주택 비과세 대상이 아닙니다.거주 요건도 적용되지 않으며, 일반 누진세율 + 장기보유공제만 적용됩니다.
토지 양도세 핵심 규정
- • 일반 누진세율: 6%~45% (8단계, 주택과 동일)
- • 장기보유공제: 연 2%, 3년 이상 보유부터, 최대 30% (주택 1세대1주택 80%와 큰 차이)
- • 비사업용 토지 가산: +10%p 추가 (소득세법 §104의3) → 최고 55%까지
- • 비과세·감면 특례: 8년 이상 자경 농지 100% 감면 (조특법 §69, 한도 연 1억·5년 합 2억)
📌 사례 1. 5년 보유 나대지 양도
- 취득가: 1억 원 (2021년)
- 양도가: 3억 원 (2026년)
- 양도차익: 2억 원
- 장기보유공제: 2억 × 10% (5년 × 2%) = 2,000만 원
- 과세표준: 1.8억 원
세액 계산: 1.8억 × 38% − 누진공제 1,994만 = 4,846만 원 (양도세)
지방소득세: 4,846만 × 10% = 484만 원
총 부담: 약 5,330만 원 (양도차익의 약 26.7%)
📌 사례 2. 8년 자경 농지 양도 (감면 적용)
- 취득가: 5,000만 원 (2017년)
- 양도가: 2억 원 (2026년, 9년 보유)
- 자경 기간: 8년 이상 ✓ (실제 농업 종사 증빙 필수)
감면 적용: 양도세 100% 감면 (조특법 §69, 연 1억·5년 합 2억 한도 내)
최종 부담: 0원 (단, 농지원부 등 자경 증빙 필요)
주의: 자경 기준 — 직접 농업 종사 + 거주 요건 (8년 + 농지 소재지 거주)
⚠️ 비사업용 토지 주의: 도시 외곽 나대지·임야 등이 비사업용으로 분류되면 누진세율에 +10%p 가산됩니다. 사업 사용 입증(임대·경작·자영업 등)으로 사업용 인정받아야 가산세 회피 가능. 정확한 분류는 국세청 양도소득세 전문가 상담 권장.
1세대1주택 비과세 (소득세법 §94)
다음 조건을 모두 만족하면 양도소득세가 전액 비과세됩니다:
- 1. 보유 기간 2년 이상
- 2. 거주 요건: 조정지역 외 2년 이상 거주 또는 조정지역 1년 이상 거주
- 3. 양도가액 12억 원 이하
12억 원 초과 시: 초과분만 과세됩니다. 예: 양도가 15억 원이면 (15억 − 12억) / 15억 = 20%만 과세 대상이 됩니다.
조정지역이란: 투기 억제를 위해 정부가 지정한 지역(서울 강남·강동· 송파구 일부, 경기 일부 신도시 등). 조정지역 주택은 비과세 적용이 어려우므로 구청에 확인하세요.
일시적 2주택 특례 (시행령 §154)
신규 주택을 먼저 취득하고 기존 주택을 양도하는 경우, 다음 조건 만족 시 1세대1주택 비과세와 동일한 대우를 받습니다:
- 1. 신규 취득 후 3년 내 구 주택 양도
- 2. 양도가액 12억 원 이하
주의: 신규 취득일부터 3년이 기한입니다. 초과하면 일반 세율이 적용되므로 신규 매매 계약 후 구주택 판매 일정을 신중하게 계획해야 합니다.
주의사항
- 본 계산기의 범위: 본 계산은 일반·1세대1주택·일시적 2주택 3가지 케이스와 주택·분양권 2가지 자산만 지원합니다. 상속주택, 농어촌주택, 임대등록주택, 기타 특수 특례는 세무사 상담을 권장합니다.
- 조정지역 여부 확인: 1세대1주택 비과세와 조정지역 중과는 주소지에 따라 크게 달라집니다. 양도 전 반드시 구청 또는 시청 세무과에 조정지역 여부를 확인하세요.
- 1세대 판정: 부부와 미성년 자녀를 기준으로 합니다. 성인 자녀나 부모가 함께 소유하면 1세대1주택이 아닐 수 있으므로 세무사 상담을 받으세요.
- 거주 기간 증명: 1세대1주택 비과세 신청 시 주민등록등본, 건강보험 자격확인서 등으로 거주 기간을 증명해야 합니다.
- 2026년 세율 기준: 본 계산은 2026년 세율로 계산됩니다. 세법 개정 시 변경될 수 있으므로 거래 전 최신 정보를 확인하세요.
절세·활용 팁
- 1세대1주택 비과세 기한: 보유 2년, 거주 요건(조정지역외 2년 또는 조정지역 1년)을 정확히 계산하세요. 1일 부족해도 비과세가 안 되면 세금이 수천만 원 차이 납니다.
- 신규 거주 계획: 새 집을 사면서 기존 집을 팔 계획이라면, 신규 취득일부터 3년 이내에 구주택을 양도해야 일시적 2주택 특례를 받을 수 있습니다.
- 필요경비 정확히 계산: 매매 중개비, 리모델링 비용, 양도 시 취득세 등 필요경비를 완전히 증명해야 합니다. 영수증을 보관하세요.
- 장기보유 = 30% 절세: 일반 주택 15년 이상 보유면 양도차익의 30%를 공제받습니다. 기본 누진세율만 해도 수억 대 차익이면 세금이 많으므로, 보유 기간의 가치를 항상 계산하세요.
- 분양권은 고세율: 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 고정 세율입니다. 누진 혜택이 없으므로 장기보유 또는 완공 후 판매를 고려하세요.
신고 기한
양도소득세는 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 합니다(소득세법 §118, 소득세 시행령 §247).
예시: 2026년 3월 15일 양도 → 3월 31일부터 기산 → 5월 31일까지 신고 (정상). 6월 1일 이후 신고 → 가산세 20% + 기간 이자 부과.
📚 함께 보면 좋은 가이드
- → 양도소득세 절세 7가지 방법 (2026) — 1세대1주택 비과세, 장기보유공제 80%, 자경 농지 100% 감면 등
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업데이트
- 2026-04-24: 2026년 세율 반영 초판 공개 (일반·1세대1주택·일시적2주택)
법적 근거 및 공식 출처
법적 근거: 소득세법 §92-§118, §100, §100의2, §104의3, 소득세법 시행령 §154, §159의3, §247.
면책: 본 계산기의 결과는 참고용이며 법적 효력이 없습니다. 본 계산은 일반·1세대1주택·일시적 2주택 3가지 케이스만 지원하며, 상속·임대등록· 농어촌·장기임대주택 등 특수 특례는 미반영입니다. 실제 신고·납부는 국세청 홈택스 간이계산기 또는 세무사의 안내를 받으시기 바랍니다.