양도소득세 계산 5단계
— 1세대1주택부터 중과세까지

1단계: 취득가와 양도가 확인

양도소득은 양도가 − 취득가로 계산합니다. 취득가는 ① 주택 매매계약금·중도금·잔금 ② 등록세(구주택의 경우) ③ 중개수수료, 선물료, 이전등기료 등 부대비용입니다. 양도가는 실제 판매 계약서의 총 금액입니다.

2단계: 보유 기간 확인 — 2년 vs 3년 기준

2년 이상 보유하면 1세대1주택 비과세 가능성이 있습니다. 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제(최대 6%)를 받을 수 있고, 세율도 낮아집니다. 취득일부터 양도일까지 정확히 계산하되, 월 단위로 끝나면 그 달까지 계산합니다(예: 2015년 3월 취득 → 2026년 5월 양도 = 약 11년 2개월).

3단계: 1세대1주택 비과세 여부 판정

다음 조건을 모두 만족해야 비과세입니다:

• 보유 기간 2년 이상
• 양도 당시 1세대 1채만 소유 (배우자 포함)
• 양도가 12억원 이하
• 거주 기간 중 임대료 수취 없음 (자가거주 주택)

만약 조건을 만족하면 양도세 0원입니다. 만족하지 않으면 다음 단계로 진행합니다.

4단계: 조정지역 및 중과세 여부 확인

1세대1주택 비과세가 안 되면 보유 주택 수와 조정지역 여부에 따라 세율이 달라집니다:

일시적2주택: 신주택 구입 후 2년 내 구주택 양도 시 1세대1주택으로 인정 가능(조정지역 6개월, 투기지역 1개월).

5단계: 과세표준 및 세액 계산

과세표준 = 양도소득 − 장기보유특별공제

장기보유특별공제는 취득가의 일정 비율로, 보유 기간에 따라 달라집니다:

• 3년 이상: 0.2% × 년수 (3년 = 0.6%, 최대 6%@10년)

최종 세액은 과세표준 × 세율입니다. 세율은 소득세법 §55의 누진세율이 적용되며, 2주택 이상이거나 조정지역이면 20~30%p가 가산됩니다.