1세대1주택 양도세 12억 한도 완전 정리 2026

1세대1주택 비과세 3가지 필수 조건

1. ① 보유 2년 이상 — 취득일(잔금 청산일)부터 양도일까지 만 2년 이상 (소득세법 §89, 시행령 §154).
2. ② 거주 요건 (취득 당시 조정대상지역만) — 비조정대상지역에서 취득한 주택은 거주 요건 X (보유 2년만). 조정대상지역에서 취득한 주택만 보유 2년 + 거주 2년. 취득 당시 지역이 기준이며 양도 시점 조정 해제는 영향 없음.
3. ③ 양도가 12억 원 이하 — 12억 초과 시 초과분만 비례 과세 (전부 과세 아님). 양도가 기준(취득가 아님).

실제 사례 3개 — 양도가 12억 / 15억 / 20억

계산: 과세 비율 = (양도가 − 12억) ÷ 양도가. 15억 사례 → 9억 × 20% = 1.8억 과세 → 누진세 38% − 누진공제 1,994만 ≈ 약 4,846만 원 양도세 (지방세 별도).

12억 초과분 + 장기보유공제 80% 동시 적용

1세대1주택 비과세 조건 충족 + 보유 10년 이상 + 거주 10년 이상이면 과세 양도차익에 최대 80% 장기보유공제(소득세법 §95). 보유 연 4% × 최대 40% + 거주 연 4% × 최대 40% = 합 80%.

공제 미적용 (15억 사례) 양도세 약 4,846만 원과 비교 시 4,600만 원 절세. 거주 기간 단절 X 주의 (이사 후 재입주는 단절).

1세대 합산 기준

1세대 = 거주자 + 배우자 + 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속·형제자매(소득세법 §89, 시행령 §154의 4). 배우자 소유 주택도 본인 1세대에 합산되므로 부부 합산 2주택이면 비과세 불가. 자녀가 혼인·독립 세대주(주민등록 분리)면 별도 세대로 분리.

관련 계산기·가이드

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