전월세 전환율 계산법 2026

보증금을 월세로 환산하는 공식

전세 계약을 일부 월세로 전환할 때 가장 많이 사용하는 계산 방법입니다. 보증금의 일부를 월세로 바꾸기 위해서는 그 금액에 전환율을 곱하고 12개월로 나누면 됩니다.

계산 단계별:

1. 전환 대상 보증금(차액) 정하기 — 예: 3억 원 전세 중 2억 원 부분을 월세로 전환
2. 현재 기준금리 확인 — 한국은행 공식 기준금리(예: 3.5%)
3. 법정 전환율 한도 계산 — 기준금리 + 2% = 3.5% + 2% = 5.5%
4. 월세 계산 — (2억 × 5.5%) ÷ 12 = 약 91.7만 원/월

⚠️ 다만 위는 법정 최대 한도이며, 실제 합의에서는 한도보다 낮은 전환율로 정할 수 있습니다. 임차인과 임대인이 합의하면 법정 한도 이하의 전환율을 적용하는 것이 일반적입니다.

월세를 보증금으로 역산하는 방법

반대로 월세로 지불하고 있는 금액을 보증금으로 환산하고 싶을 때도 있습니다. 이 경우 월세에 12를 곱한 후 전환율로 나누면 됩니다.

⚠️ 다만 역산 공식은 이해도와 비교 목적으로 주로 사용되며, 실제 전세 갱신 시 월세 전환 협상에서는 보증금(차액) → 월세 방향 계산이 더 일반적입니다.

실제 계산 사례

여러 상황별로 보증금과 월세를 어떻게 환산하는지 구체적으로 봅시다.

⚠️ 다만 계약 기간 중 기준금리가 변동해도 계약서에 명시한 월세는 변하지 않습니다. 갱신 또는 재계약 시 기준금리의 최신값이 적용됩니다.

법정 한도(기준금리 + 2%)를 초과하면 어떻게 되나요?

임대인이 법정 한도를 초과한 전환율을 요구했다면, 초과분은 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 §7의2 ②항이 명확히 규정하고 있습니다.

분쟁 해결 방법:

1. 주택임대차분쟁조정위원회(LH, 구 전월세분쟁조정위) 조정 신청 (무료)
2. 합의 실패 시 민사소송으로 부당이득 반환 청구
3. 증거: 계약서, 기준금리 확인(한국은행 공시), 전환율 계산 과정

⚠️ 다만 계약 당시 기준금리를 명확히 기록해두고, 전환율 계산 근거를 보관하는 것이 분쟁 시 임차인의 권리 보호에 중요합니다.

갱신 계약과 새 기준금리 적용

임대차 계약 기간이 끝나고 갱신할 때, 그 사이에 기준금리가 변동했다면 새로운 전환율 한도가 적용됩니다. 이는 계약 갱신 시 월세 인상의 또 다른 이유가 됩니다.

⚠️ 다만 갱신 시 월세 인상은 전환율 변동뿐 아니라 월세 인상률 5% 한도(§7) 규제도 동시에 받으므로, 임대인이 원하는 인상폭이 두 규제 중 더 낮은 쪽으로 제한됩니다.

보증금 규모별 전환 계산 비교표

같은 전환율이라도 보증금 규모에 따라 월세가 크게 달라집니다. 아래 표에서 기준금리 3.5%, 전환율 5.5% 기준 계산값을 확인하세요.

⚠️ 다만 위 계산은 5.5% 전환율 기준이며, 실제 합의에서는 법정 한도 이하의 낮은 전환율로 정할 수 있습니다. 또한 기준금리 변동 시 전환율 한도(기준금리 + 2%)도 함께 변동합니다.