전세 보증금 안전 가이드
— 계약 전 반드시 확인할 8가지

1. 부동산 등기부등본 확인 — 건물주 자산 파악

전세 계약 전 가장 중요한 것은 '건물주가 보증금을 돌려줄 능력이 있는가'입니다. 이를 판단하는 첫 번째 근거는 등기부등본입니다. 건물주 등기부등본이 아닌 임차인 등기부등본(세입자 입장에서 보는 건물의 소유 현황)에서 ① 소유자 이름 ② 선순위 저당권 규모 ③ 근저당권을 확인하세요.

2. 시장 수급 및 시세 추이 조사

같은 건물·같은 동의 매매가와 전세가를 비교하세요. 최근 6개월간 매매가가 급락하거나 비슷한 면적의 전세가가 유독 높으면 위험신호입니다. 부동산114·다음 부동산·국토부 실거래가 공개 시스템으로 과거 1년 거래 추이를 확인하고, 건물주의 재정 상황을 간접적으로 파악할 수 있습니다.

3. 대출금 확인 — 선순위 저당권이 높으면 위험

건물주가 은행에서 대출받은 금액(선순위 저당권)이 공시가의 80% 이상이면 주의하세요. 예컨대 공시가 10억에 저당권 9억이라면, 건물주의 남은 자산은 1억뿐입니다. 전세금 2억을 받으면 총 빚이 11억이 되는데, 시장이 9억으로 떨어지면 전세금을 못 돌려줄 가능성이 높습니다. 따라서 추출액이 전세금 이상인지 반드시 확인하세요.

4. HUG 전세보증보험 필수 가입

보증금 3천만원 이상이라면 HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험에 반드시 가입하세요. 월 보험료는 보증금의 0.15~0.3% 수준으로 매우 저렴하지만, 건물주 파산 시 보증금 8천만원(대출 포함 최대)까지 보호받습니다. 신청 서류는 ① 계약서 사본 ② 등기부등본 ③ 건물주 신분증 사본 ④ 통장(입금 증명)으로 관할 구청에서 간단히 처리됩니다.

HUG 전세보증 신청: www.hug.or.kr

5. 중개인 신원 확인

전세 사기의 상당 부분이 거짓 중개인을 통해 발생합니다. 계약 전에 ① 중개사무소 사업자 등록 확인 ② 공인중개사 자격 번호 조회 ③ 명시된 중개수수료 계약서 작성을 반드시 해야 합니다. 불안하면 대형 공인중개사무소(매물 많은 곳)를 이용하고, 혼자 직거래하기보다 공식 중개인을 거치세요.

6. 임차권 등기 즉시 신청

전세 계약서 작성 직후 임차권 등기를 신청하세요. 이는 당신의 보증금이 건물의 다른 채권자보다 먼저 회수될 권리를 보장합니다. 등기 없이는 건물주가 몰래 또 다른 전세인을 받거나, 은행이 저당권으로 건물을 압류할 때 당신의 보증금 회수 순서가 밀려납니다. 비용도 거의 없고(5만원 이내), 절차도 간단하므로 반드시 하세요.

7. 계약금 지급 시 필요한 서류

① 건물주 신분증 사본 및 통장(통장 사진으로 확인) ② 등기부등본(발급일 1개월 이내) ③ 임대차계약서(위조 방지) ④ 중개사무소 사업자 등록증 ⑤ 공인중개사 자격증 사본. 이 중 하나라도 없거나 의심스럽다면 계약금을 지급하지 말고, 시간을 두고 재확인하세요.

8. 사기 신고 및 보호 절차

만약 전세금 반환을 받지 못했다면 ① 시·군청 부동산과에 전세 사기 신고 → ② 경찰(사기 고소) → ③ 법원(임차보증금 회수 소송) → ④ HUG 가입했다면 HUG 청구. 단, 사후 대처는 건물주 자산이 이미 사라진 경우가 많아 회수가 어렵습니다. 따라서 계약 前 안전 검증이 가장 중요합니다.