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부동산·임대차 · 2026-05-11

주택임대차보호법 전월세전환율 2026 — 기준금리 + 2% 완벽 가이드

2026년 주택임대차보호법 §7의2 와 시행령 §9 에 따라 월차임 전환율의 법정 한도는 "한국은행 기준금리 + 2%" 입니다. 보증금·월세 환산 시 임대인이 이 한도를 초과해 요구하는 월차임은 무효이며, 임차인은 부당이득 반환을 청구할 수 있습니다.

📌 핵심 요약

  • 법조항: 주택임대차보호법 §7의2 ② + 시행령 §9
  • 법정 한도: 한국은행 기준금리 + 2% (=)
  • 적용 대상: 신규·갱신·재계약 모두 동일
  • 2026-05 기준: 기준금리 3.0% 가정 시 한도 5.0%
  • 위반 시: 초과분 부당이득 반환 청구 가능

전월세 전환율 공식

월세 환산액 = (보증금 차액 × 전환율) ÷ 12

전환율 법정 한도(2026) = 한국은행 기준금리 + 2%

예 1: 기준금리 3.0% → 한도 5.0%
예 2: 기준금리 3.5% → 한도 5.5%

여기서 "보증금 차액"은 전세 보증금에서 월세 전환 후 남은 보증금을 뺀 금액입니다. 예를 들어 전세 3억 원을 보증금 1억 + 월세로 전환하면 차액은 2억 원이 됩니다.

실제 계산 사례

사례 ① 전세 3억 → 보증금 1억 + 월세

• 보증금 차액: 2억 원
• 전환율(법정 한도 5.0%): 1,000만 원/년
• 월세 환산: 약 83.3만 원/월 (법 한도 최대)

사례 ② 전세 5억 → 보증금 2억 + 월세

• 보증금 차액: 3억 원
• 전환율 5.0%: 1,500만 원/년
• 월세 환산: 125만 원/월 (법 한도 최대)

사례 ③ 기준금리 변동 영향

기준금리 0.5%p 상승 시 (3.0 → 3.5%), 한도 전환율도 0.5%p 상승. 사례 ① 의 한도 월세는 약 83.3만 → 91.7만 원으로 증가.

자주 묻는 질문

2026년 주택임대차보호법 전월세 전환율은 몇 %인가요?
주택임대차보호법 §7의2 ②항에 따라 전월세 전환율의 법정 한도는 "한국은행 기준금리 + 2%" 입니다. 2026년 5월 기준 한국은행 기준금리가 3.0%라면 법정 한도는 5.0% 가 됩니다. 임대인은 이 한도를 초과해 월차임을 요구할 수 없습니다.
전월세 전환율 공식은 어떻게 계산하나요?
월세 환산액 = (보증금 차액 × 전환율) ÷ 12. 예: 전세 보증금 3억 원을 보증금 1억 + 월세로 전환할 때, 차액 2억 원 × 전환율 5% ÷ 12 = 월 약 83.3만 원이 법정 한도 최대 월세입니다. 합의로 더 낮게 정할 수 있지만 한도 초과 요구는 무효입니다.
월차임 전환율과 전월세 전환율은 같은 말인가요?
네, 동일한 개념의 다른 표현입니다. 주택임대차보호법 §7의2 는 "전세 보증금을 월차임으로 전환할 때의 산정률" 을 규정하며, 이를 일반적으로 전월세 전환율 또는 월차임 전환율로 부릅니다. 두 용어 모두 같은 법조항을 지칭합니다.
왜 기준금리 + 2% 가 한도인가요?
주택임대차보호법 시행령 §9 는 전환율을 "한국은행이 공시하는 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율(현행 2%)을 더한 비율" 로 규정합니다. 임대인의 보증금 운용 수익(기준금리)에 + 추가 프리미엄(2%) 을 인정한 합리적 설계로, 임차인 보호와 임대인 수익 균형이 목적입니다.
실제 시장의 전월세 전환율은 법정 한도보다 높은가요?
서울·수도권 일부 지역에서는 시장 거래 관행으로 5~6% 이상의 전환율을 요구하기도 합니다. 그러나 법정 한도(기준금리 + 2%) 를 초과하는 부분은 임차인이 부당이득 반환을 청구할 수 있어, 임대인은 법 한도 안에서 협상하는 것이 안전합니다. 분쟁 시 주택임대차분쟁조정위원회 활용 가능.
계약 갱신 시에도 같은 한도가 적용되나요?
네. 주택임대차보호법 §7의2 는 신규·갱신·재계약 모두 동일하게 적용됩니다. 갱신 시 전세에서 월세로 일부 전환하는 경우에도 법정 한도(기준금리 + 2%) 이내로만 인상 가능하며, 이를 초과하는 월세 요구는 무효입니다.
보증금·월세 환산 계산기는 어디에 있나요?
본 사이트의 [전월세 전환 계산기](/calculator/rent-conversion/)에서 보증금·월세·전환율을 입력하면 양방향 환산 결과를 즉시 확인할 수 있습니다. 기준금리 + 2% 법정 한도 자동 표시도 지원됩니다.

자주 묻는 시나리오

  • 계약 만료 후 전세→월세 부분 전환: 법정 한도 안에서 합의 가능. 한도 초과 요구는 임차인이 거부할 수 있고, 분쟁 시 분쟁조정위원회 활용.
  • 월세 인상: 임대료 인상률 한도 (5%) 와 전환율 한도(기준금리+2%) 는 별개입니다. 갱신 시에는 임대료 인상률 5% 한도(주택임대차보호법 §7) 도 동시 준수.
  • 전환율 분쟁: 임차인은 한도 초과분 무효 + 이미 낸 금액 부당이득 반환 청구 가능. 임대차분쟁조정위원회(LH) 또는 민사소송.

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공식 출처: 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 · 한국은행 — 기준금리

본 가이드는 참고용이며, 실제 임대차 분쟁은 임대차분쟁조정위원회 또는 변호사 상담을 받으시기 바랍니다. 기준금리 변동에 따라 한도는 자동 변경됩니다.