상가주택 양도세 2026
겸용주택 1세대1주택 비과세 판정

상가주택은 양도세를 어떻게 판정하나요?

실거래가 12억원 이하이면 주택 면적과 상가 면적을 비교해 판정합니다. 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 건물 전부를 주택으로 봐 1세대1주택 비과세를 적용하고, 주택 면적이 상가보다 작거나 같으면 주택 부분만 주택으로 봅니다(소득세법 시행령 §154③).

다만 이 표는 1세대1주택 비과세 요건(2년 보유 등)을 이미 갖췄다는 전제입니다. 요건을 못 갖추면 주택 부분도 과세되므로, 면적 판정 이전에 보유·거주 요건부터 확인해야 합니다.

실거래가 12억을 넘으면 왜 불리해지나요?

2022년 1월 1일 이후 양도분부터 실거래가 12억원을 초과하는 고가겸용주택은 면적 비교와 무관하게 주택 부분만 주택으로 보기 때문입니다. 예전에는 주택 면적이 크면 상가까지 통째로 주택으로 인정받았지만, 지금은 상가 부분이 무조건 과세됩니다.

다만 12억 이하 구간에서는 여전히 면적 비교 규칙이 유지됩니다. 즉 규칙이 강화된 대상은 어디까지나 고가겸용주택입니다.

고가주택 12억 기준은 무엇으로 판단하나요?

건물 전체가 아니라 주택 부분의 양도가액만으로 판단합니다(소득세법 시행령 §160). 겸용주택에서 상가를 뺀 주택분 실거래가가 12억원을 넘는지를 보므로, 건물 전체가 12억을 넘어도 주택분이 12억 이하이면 고가주택으로 보지 않습니다.

예외: 반대로 상가분을 빼도 주택분만으로 12억을 넘으면 고가겸용주택에 해당해, 12억 초과분에 대해 양도세가 과세됩니다. 이때는 12억 이하 양도차익은 비과세, 초과분만 과세하는 고가주택 계산 방식이 적용됩니다.

사례로 보는 겸용주택 판정

다음 사례로 면적과 가액에 따라 판정이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다. 실제 세액은 취득가·보유기간·공제에 따라 달라집니다.