주택 자금조달계획서 2026
제출 대상·작성법·증여 증빙

자금조달계획서란 무엇인가요?

자금조달계획서는 주택을 살 때 그 돈을 어디서 마련했는지 항목별로 적어 제출하는 서류입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 §3). 정식 명칭은 주택취득자금 조달 및 입주계획서로, 부동산 거래의 투명성을 높이고 편법 증여를 걸러내기 위해 일정 요건의 주택 매수자에게 제출을 의무화하고 있습니다.

누가, 언제까지 내야 하나요?

제출 대상은 크게 두 갈래입니다. 첫째, 거래가격 6억원 이상 주택을 사는 경우. 둘째, 투기과열지구나 조정대상지역 같은 규제지역 주택을 사는 경우로, 이때는 금액과 무관하게 대상이 됩니다. 제출 기한은 매매계약 체결일로부터 30일 이내입니다.

다만, 규제지역 지정 현황(투기과열지구·조정대상지역)은 정부 정책에 따라 수시로 바뀝니다. 매수 시점의 규제지역 여부와 정확한 기준 금액은 국토교통부 공고와 관할 지자체를 통해 반드시 확인하세요.

자기자금과 차입금은 어떻게 나눠 적나요?

계획서의 뼈대는 자기자금과 차입금의 구분입니다. 두 항목의 합계가 매매가격과 일치해야 하며, 각 항목이 실제 자금 흐름과 맞아야 소명에 문제가 없습니다.

증여와 차용, 무엇이 다른가요?

부모 등에게 받은 돈은 증여로 적을지 차용으로 적을지에 따라 세금이 완전히 달라집니다. 핵심은 갚을 의무가 있느냐입니다.

예외: 차용으로 적고도 실제로는 갚지 않으면 국세청이 이를 증여로 보아 증여세를 추징할 수 있습니다. 차용으로 기재했다면 차용증대로 이자를 실제 지급하고 원금을 상환하는 기록을 반드시 남겨야 합니다. 형식만 차용이고 실질이 증여이면 소명에 실패합니다.

자금출처조사와 어떻게 연결되나요?

제출한 자금조달계획서는 한국부동산원을 거쳐 국세청과 공유됩니다. 국세청은 계획서 내용을 매수인의 소득·재산 자료와 대조해, 소득에 비해 무리한 매수이거나 자금 출처가 불분명하면 자금출처조사 대상자로 선정합니다.

특히 사회초년생이나 소득이 적은 사람이 고가 주택을 매수하면서 자기자금 비중이 크면 조사 가능성이 높아집니다. 이럴 때 증여받은 돈을 신고 없이 자기자금으로 적었다면 편법 증여로 걸러질 수 있습니다. 다만 사실대로 적고 증빙만 잘 갖추면 조사를 받아도 문제될 것이 없으니, 계획서 작성 단계부터 자금 흐름을 은행 기록으로 남겨 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.