증여 취득세 2026
아파트 증여 3.5%와 다주택 12% 중과

증여받으면 증여세와 취득세를 모두 내나요?

네, 둘 다 냅니다. 증여세는 재산을 무상으로 받은 데 대한 국세이고, 취득세는 부동산 소유권을 넘겨받은 데 대한 지방세입니다. 두 세금은 계산 방식도 납부처도 다릅니다. 증여세는 홈택스와 관할 세무서에, 취득세는 위택스와 관할 시·군·구청에 신고합니다.

다만 배우자 공제(6억원)나 성년 자녀 공제(5천만원)로 증여세가 0원이 나오더라도 취득세는 별도로 부과된다는 점을 놓치기 쉽습니다. 증여를 계획할 때는 취득세까지 총비용에 넣어 계산해야 합니다.

증여 취득세율은 몇 퍼센트인가요?

주택 무상취득의 기본 취득세율은 3.5%입니다. 여기에 부가세목이 더해져 실제 부담률이 결정됩니다. 유상취득(매매)의 1.0~3.0% 세율과는 다르게, 증여는 정률 3.5%가 원칙입니다.

예외: 위 세율은 일반 증여의 경우입니다. 조정대상지역에 있는 공시가격 3억원 이상 주택을 다주택자가 증여하면 본세가 12%로 중과됩니다. 이 경우 부가세목도 함께 올라가 총부담률이 크게 높아집니다.

과세표준은 공시가격인가요, 시세인가요?

2023년부터 증여 취득세 과세표준은 시가인정액입니다. 과거에는 공시가격(시가표준액)으로 계산했지만, 현재는 취득일 전후 일정 기간의 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 시가로 인정되는 금액을 기준으로 합니다(지방세법 §10의2).

같은 단지 유사 매물이 최근 거래됐다면 그 실거래가가 시가인정액이 됩니다. 실무에서는 감정평가를 받아 시가인정액을 명확히 하기도 합니다. 시가를 확인하기 어려운 일부 경우에만 시가표준액을 예외적으로 사용합니다.

다만 시가인정액 산정은 케이스마다 달라질 수 있으므로, 정확한 과세표준은 관할 시·군·구청 세무과 또는 위택스에서 확인하는 것이 안전합니다.

조정대상지역 다주택 증여는 왜 12%인가요?

투기 목적의 증여를 통한 우회 취득을 막기 위해서입니다. 지방세법 §13의2는 조정대상지역의 일정 요건을 갖춘 주택을 증여로 취득하면 12%의 중과세율을 적용하도록 규정합니다. 다만 이 중과는 세 조건을 모두 만족할 때만 작동합니다.

• 조정대상지역 소재: 증여 대상 주택이 조정대상지역 안에 있어야 합니다. 비조정지역이면 중과되지 않습니다.
• 공시가격 3억원 이상: 해당 주택의 시가표준액(공시가격)이 3억원 이상이어야 합니다. 3억원 미만이면 기본세율 3.5%입니다.
• 증여자가 다주택자: 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우는 중과에서 제외됩니다.

예외: 조정대상지역은 정부 정책에 따라 지정·해제가 바뀝니다. 증여 시점에 해당 주택이 조정대상지역인지 반드시 확인해야 하며, 지역 지정 여부는 국토교통부 공고를 기준으로 판단합니다.

증여 취득세 계산 사례

다음 세 가지 사례로 실제 세액이 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다. 모든 사례는 시가인정액을 기준으로 계산합니다.

경계 비교: 같은 5억원 증여라도 사례 1은 1,900만원, 사례 3은 6,000만원을 넘습니다. 조정대상지역 여부와 다주택 여부가 세액을 3배 이상 갈라놓습니다.

증여 취득세를 줄이는 방법은?

세율 자체는 법으로 정해져 있어 바꿀 수 없지만, 과세표준과 시점을 조절해 부담을 나눌 수는 있습니다. 대표적으로 지분 분할 증여와 증여 시점 선택이 있습니다.

• 지분 분할 증여: 아파트 전체가 아니라 50% 지분을 먼저 증여하고 이후 나머지를 증여하면, 각 시점의 과세표준이 절반이 되어 세 부담을 분산할 수 있습니다. 증여세의 10년 합산 공제와도 연계됩니다.
• 조정대상지역 해제 시점 활용: 해당 지역이 조정대상지역에서 해제되면 다주택 증여라도 12% 중과가 사라져 3.5% 기본세율이 적용됩니다.
• 1세대 1주택 상태 정리: 증여자가 다른 주택을 먼저 처분해 1세대 1주택이 되면 조정대상지역 증여라도 중과에서 제외될 수 있습니다.

다만 이런 절세는 증여세, 양도소득세, 이월과세(배우자 증여 후 10년 내 양도) 등과 얽혀 전체 세 부담이 오히려 커질 수 있으므로, 실행 전 세무 전문가 상담을 권합니다.