임대인 · 8분 읽기 · 2026-07-13

간주임대료 2026
전세보증금에도 붙는 임대소득세

월세는 소득이니 세금을 낸다지만, 전세보증금은 돌려줄 돈인데 왜 세금이 붙을까요. 바로 간주임대료 때문입니다. 보증금을 굴려 얻는 이자 상당액을 임대료로 간주해 과세하는 제도인데, 3주택 이상이면서 보증금이 3억원을 넘는 임대인이 대상입니다. 이 가이드는 간주임대료의 대상, 계산식, 소형주택 제외, 그리고 5월 신고 방법을 소득세법 조문으로 정리합니다.

간주임대료란 무엇인가

간주임대료는 전세·보증금을 받은 임대인이 그 돈을 운용해 얻는 이자 상당액을 임대료로 간주해 총수입금액에 넣는 제도입니다(소득세법 §25). 월세를 받으면 실제 임대료로 과세되는데, 전세만 받으면 과세할 임대료가 없어집니다. 이 형평을 맞추기 위해 보증금을 임대료로 환산하는 것입니다.

과세 대상 요건 (주택)

· 부부 합산 3주택 이상 보유
· 보증금 합계가 3억원을 초과
→ 두 요건을 모두 충족할 때만 전세보증금이 간주임대료로 과세

⚠️ 다만 1주택(고가주택 제외)이나 2주택 보유자의 전세보증금은 과세 대상이 아닙니다. 즉 대부분의 일반 임대인은 간주임대료와 무관하며, 다주택 전세 임대인에게 적용되는 규정입니다.

계산식은 어떻게 되나

간주임대료는 보증금 합계에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 정기예금이자율을 곱해 구합니다(소득세법 시행령 §53). 3억원 공제와 60%만 반영하는 구조라 실제 세부담은 생각보다 완만합니다.

기본 산식

간주임대료 = (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율
· 3억원은 보증금 적수가 큰 주택부터 차감
· 정기예금이자율: 기획재정부 매년 고시 (2025년 귀속 3.5%, 2026년 귀속 3.1%)
· 실무에서는 일수(적수)로 안분 계산

⚠️ 다만 정기예금이자율은 매년 바뀌므로, 신고하는 과세연도에 맞는 고시 이자율을 적용해야 합니다. 아래 사례는 2025년 귀속 3.5%를 기준으로 하며, 실제 신고 시에는 해당 연도 고시 이자율을 국세청에서 확인하세요.

간주임대료 계산 사례

다음 사례로 보증금 규모에 따라 간주임대료가 어떻게 달라지는지 살펴보겠습니다. (2025년 귀속 이자율 3.5%, 1년 임대 기준)

사례 1. 3주택, 보증금 합계 5억원

· 보증금 초과분: 5억원 - 3억원 = 2억원
· 간주임대료: 2억원 × 60% × 3.5% = 420만원
· 이 420만원이 주택임대소득 총수입금액에 포함
결론: 5억 전세 3채여도 실제 과세 수입은 420만원 수준.

사례 2. 3주택, 보증금 합계 3억원 (경계값)

· 보증금 초과분: 3억원 - 3억원 = 0원
· 간주임대료: 0원 × 60% × 3.5% = 0원
결론: 3주택이어도 보증금이 딱 3억이면 초과분이 없어 과세되지 않는다.

사례 3. 4주택, 보증금 합계 8억원

· 보증금 초과분: 8억원 - 3억원 = 5억원
· 간주임대료: 5억원 × 60% × 3.5% = 1,050만원
· 다른 월세 수입과 합쳐 연 2,000만원 이하면 14% 분리과세 선택 가능
결론: 보증금이 클수록 간주임대료도 비례해 늘지만, 60%·이자율 반영으로 완만.

소형주택은 왜 빠지나

주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택 수와 보증금 계산에서 제외됩니다(소득세법 시행령 §53). 서민 주거용 소형 임대를 위축시키지 않으려는 특례로, 2026년 12월 31일까지 적용됩니다.

표 1. 소형주택 제외 요건 (소득세법 시행령 §53)
요건	기준
주거전용면적	40㎡ 이하
기준시가	2억원 이하
두 요건	모두 충족 시 주택 수·보증금에서 제외
적용 기한	2026년 12월 31일까지

⚠️ 다만 면적과 기준시가 두 요건을 모두 충족해야 제외됩니다. 40㎡ 이하라도 기준시가가 2억원을 넘으면 소형주택으로 인정되지 않아 주택 수에 포함됩니다.

간주임대료에서 놓치기 쉬운 함정

부부 합산: 주택 수는 부부 합산으로 판정합니다. 배우자 명의 주택을 빼고 계산하면 실질과세 원칙(국세기본법 §14)에 따라 추징될 수 있습니다.
3억 공제 오해: 3억원은 주택마다가 아니라 전체 보증금 합계에서 한 번만 뺍니다. 주택별로 각각 3억을 빼면 세액이 과소 계산됩니다.
이자율 착오: 과세연도별 고시 이자율이 다릅니다. 옛 이자율로 계산하면 신고가 틀어지니 해당 연도 고시율을 확인하세요.

자주 묻는 질문

간주임대료가 정확히 무엇인가요?

간주임대료는 전세·보증금을 받은 임대인에게 월세를 받은 것으로 간주해 매기는 세금 대상 수입입니다(소득세법 §25). 월세는 실제 임대료로 과세되지만, 전세보증금은 그 자체가 소득이 아니므로 이자 상당액을 임대료로 환산해 총수입금액에 포함시키는 것입니다.

전세보증금은 모두 간주임대료로 과세되나요?

아닙니다. 주택은 부부 합산 3주택 이상이면서 보증금 합계가 3억원을 초과할 때만 과세됩니다(소득세법 §25). 1주택(고가주택 제외)이나 2주택 보유자의 전세보증금은 간주임대료 대상이 아닙니다. 상가 등 비주거용은 별도 기준이 적용됩니다.

간주임대료는 어떻게 계산하나요?

간주임대료 = (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 정기예금이자율입니다(소득세법 시행령 §53). 여기서 3억원은 보증금 적수가 큰 주택부터 차감합니다. 정기예금이자율은 매년 기획재정부가 고시하며, 2025년 귀속은 3.5%, 2026년 귀속은 3.1%로 고시됐습니다.

소형주택은 왜 제외되나요?

주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택 수와 보증금 계산에서 제외됩니다(소득세법 시행령 §53). 서민 주거용 소형 임대를 위축시키지 않기 위한 특례로, 2026년 12월 31일까지 적용됩니다. 소형주택이 여러 채여도 이 요건을 충족하면 3주택 판정에서 빠집니다.

3억원은 주택마다 각각 빼주나요?

아닙니다. 3억원은 전체 보증금 합계에서 딱 한 번만 공제합니다. 보증금 적수(보증금 × 임대일수)가 가장 큰 주택 순서대로 3억원을 차감하므로, 보증금이 큰 주택부터 우선 공제돼 세부담을 낮춥니다. 주택별로 3억씩 빼주는 것이 아니라는 점을 주의하세요.

월세와 전세를 함께 받으면 어떻게 되나요?

월세는 실제 받은 임대료로, 전세보증금은 간주임대료로 각각 계산해 합산합니다. 예를 들어 한 채는 월세, 두 채는 전세라면 월세 수입 + 전세 3채 기준(3주택 이상)의 간주임대료를 더해 주택임대소득을 산정합니다. 연 2,000만원 이하면 분리과세(14%)를 선택할 수 있습니다.

간주임대료는 언제 신고하나요?

주택임대소득은 다음해 5월 종합소득세 신고 때 함께 신고합니다. 임대수입(월세 + 간주임대료) 합계가 연 2,000만원 이하면 14% 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있고, 초과하면 종합과세됩니다. 홈택스 주택임대소득 간편신고 또는 모의계산으로 세액을 미리 확인할 수 있습니다.

간주임대료 이자율은 매년 바뀌나요?

네, 정기예금이자율은 기획재정부가 매년 고시하므로 변동합니다. 최근에는 2025년 귀속 3.5%, 2026년 귀속 3.1%로 고시됐습니다. 신고 대상 과세연도에 맞는 고시 이자율을 적용해야 하므로, 신고 전 국세청·홈택스에서 해당 연도 이자율을 반드시 확인하세요.

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