세금·부동산 · 10분 읽기 · 2026-06-02

종합부동산세(종부세) 2026
— 누가 내나, 12억 공제, 과세기준일

종합부동산세(종부세)는 다주택 소유자나 일정 규모 이상의 부동산을 보유한 자가 내는 세금입니다. 2026년 과세기준일은 6월 1일이며, 1주택자는 공시가 12억 원까지 기본공제를 받습니다. 공정시장가액비율 60%를 적용하여 과세표준을 계산하고, 세율은 보유 주택 수에 따라 0.5~5%가 적용됩니다. 12월에 납부하는 이 세금을 완벽히 이해하는 방법을 설명합니다.

핵심 요약

2026년 종합부동산세 개요
항목	내용
과세기준일	6월 1일 현재 소유자(종합부동산세법 §3)
1주택 공제	12억 원(종합부동산세법 §8①)
다주택 공제	9억 원(2주택 이상)
공정시장가액비율	60%(과세표준 = 공시가×60% - 공제)
세율(1-2주택)	0.5~2.7% (누진 구조)
세율(3주택↑)	2.0~5.0% (중과 세율)
납부 시기	12월 1일~15일(종합부동산세법 §16)

1. 종합부동산세(종부세)란? 재산세와의 차이

종합부동산세(종부세)와 재산세는 서로 다른 세금입니다. 재산세는 모든 부동산 소유자가 공시가 기준으로 매년 7월·9월에 내는 지방세이고, 종합부동산세는 다주택자나 일정 규모 이상 부동산을 보유한 특정 납세의무자가 12월에 내는 세금입니다. 과세표준 계산 방식과 세율도 크게 다릅니다.

종합부동산세 vs 재산세
구분	종합부동산세	재산세
과세 대상	다주택·일정규모↑ 부동산	모든 부동산 소유자
과세기준일	6월 1일(종부세법 §3)	1월 1일(지방세법)
납부 시기	12월 1~15일	7월 10~31일, 9월 10~30일
과세표준 계산	공시가×60% - 공제	공시가×공정시장가액비율(유동적)
공제	1주택 12억, 다주택 9억	1주택 9억 이하 특례율
세율	0.5~5.0%(주택 수별)	0.1~0.4%(누진)

⚠️ 주의: 종부세와 재산세는 중복해서 납부합니다. 다만 이중과세 완화를 위해 일부 공제 제도가 있습니다.

2. 과세기준일 — 6월 1일 기준 소유자가 납세의무자

종합부동산세의 납세의무자는 6월 1일 현재 부동산을 소유하는 자입니다(종합부동산세법 §3, §7). 이를 '과세기준일'이라고 하며, 5월 31일 23:59분에 판 사람은 내지 않고, 6월 2일에 산 사람도 2026년 종부세는 내지 않습니다. 정확히 6월 1일 자정(00:00)부터 다음날 자정(24:00)까지의 소유자가 기준입니다.

과세기준일 기준 거래 사례

사례 1: A가 5월 20일에 아파트를 매수했다면? → 6월 1일에 A가 소유자이므로, 2026년 종부세는 A가 냅니다.

사례 2: B가 6월 10일에 빌라를 매도했다면? → 6월 1일에 여전히 B가 소유자이므로, 2026년 종부세는 B가 냅니다.

사례 3: C가 6월 1일 오후에 주택을 계약 후 등기이전을 기다리는 중이면? → 등기부등본이 6월 1일 이후로 변경되어도, C가 소유권을 행사하면 과세 대상입니다(실질과세 원칙).

3. 공제 — 1주택은 12억, 다주택은 9억

종합부동산세의 과세표준은 공시가 합계에서 공제를 차감한 후 공정시장가액비율(60%)을 곱해서 계산합니다. 공제 규모에 따라 세금이 크게 달라지므로, 자신의 주택 수 분류가 매우 중요합니다.

공제 규모 비교 (종합부동산세법 §8①)
주택 수 분류	기본공제	세율	특징
1세대1주택	12억 원	0.5~2.7%	고령자·장기보유 공제 가능
2주택	9억 원	0.5~2.7%	공제 감소, 공제 없음
3주택 이상	9억 원	2.0~5.0% (중과)	중과세율 + 공제 불가

공제 계산 사례

1주택자 (공시가 15억):

공시가: 15억

- 기본공제: 12억

= 초과분: 3억

× 공정시장가액비율: 60%

과세표준: 3억 × 60% = 1.8억 원

2주택자 (공시가 각각 8억, 7억):

공시가 합계: 15억

- 기본공제: 9억 (1주택자 12억 X)

= 초과분: 6억

× 공정시장가액비율: 60%

과세표준: 6억 × 60% = 3.6억 원

4. 세율 — 1-2주택 0.5~2.7%, 3주택 이상 2.0~5.0%

과세표준이 결정되면, 누진세 구조에 따라 세율을 적용합니다(종합부동산세법 §8). 1-2주택은 일반 세율, 3주택 이상은 중과세율이 적용되며, 각각 다른 구간을 가집니다.

2026년 종합부동산세 세율표
과세표준	1-2주택 세율	3주택 이상 세율
3억 이하	0.5%	0.5%
3억 초과 ~ 6억	0.7%	0.7%
6억 초과 ~ 12억	1.0%	1.0%
12억 초과 ~ 25억	1.3%	2.0%
25억 초과 ~ 50억	1.5%	3.0%
50억 초과 ~ 94억	2.0%	4.0%
94억 초과	2.7%	5.0%

세율 적용 사례

1주택자 (공시 15억 → 과세표준 1.8억):

과세표준: (15억 − 12억) × 60% = 1.8억

세율 구간: 1.8억 ≤ 3억 → 0.5% 적용

산출세액: 1.8억 × 0.5% = 90만 원

2주택자 (공시 15억 → 과세표준 3.6억):

과세표준: (15억 − 9억) × 60% = 3.6억

세율 구간: 3.6억 → 0.7% 적용 (누진공제 60만)

산출세액: 3.6억 × 0.7% − 60만

= 252만 − 60만 = 192만 원

⚠️ 중요: 과세표준 3.6억까지는 2주택·3주택 세율이 0.7%로 같지만, 과세표준 12억을 초과하면 3주택 이상 중과세율(2.0%~)이 일반세율(1.3%~)보다 훨씬 높아져 세액 격차가 크게 벌어집니다. 구간별 누진공제가 차감되므로 정확한 세액은 종합부동산세 계산기에서 확인하세요.

5. 농어촌특별세 — 종부세의 20%

종합부동산세를 산출한 후, 추가로 농어촌특별세가 부과됩니다. 농어촌특별세는 종부세 산출세액의 20%이므로, 최종 납부액은 종부세 + 농특세입니다(농어촌특별세법 §5).

농특세 계산

공식:

농어촌특별세 = 종부세 산출세액 × 20%

최종 납부액 = 종부세 + 농특세

사례 (위 1주택 과세표준 1.8억):

종부세 산출: 90만 원

농특세: 90만 × 20% = 18만 원

최종 납부액: 90만 + 18만 = 108만 원

6. 1세대1주택자 세액공제 — 고령자·장기보유

1세대1주택자라면 고령자공제나 장기보유공제를 받을 수 있습니다(종합부동산세법 §9). 이는 산출세액에서 일정 비율을 차감해주는 제도로, 최대 80%까지 공제 가능합니다.

1세대1주택 공제율
공제 유형	조건	공제율
고령자공제	60~64세	20%
	65~69세	30%
	70세 이상	40%
장기보유공제	5~10년 미만	20%
	10~15년 미만	40%
	15년 이상	50%
합계 한도	고령자 + 장기보유 합산	최대 80%

공제 적용 사례

70세 + 15년 보유 (위 1주택 과세표준 1.8억, 산출 90만):

산출세액: 90만 원

고령자공제: 40% (70세 이상)

장기보유공제: 50% (15년 이상)

합계 공제율: min(40% + 50%, 80%) = 80%

공제액: 90만 × 80% = 72만 원

최종 세액: 90만 - 72만 = 18만 원

7. 합산배제 신청 — 절세의 핵심 (4월 신청 기한)

다주택자도 특정 조건을 충족하면 합산배제를 신청해서 일부 부동산을 종부세 과세 대상에서 제외할 수 있습니다. 합산배제는 4월에 신청해야 하므로, 2026년 공제가 필요하면 4월 중에 신청해야 합니다.

합산배제 주요 대상

① 임대주택: 일정 기간 이상 임차인에게 임대하는 주택 (전세·월세 구분 없음)
② 일시적 2주택: 신규 주택 구입 후 기한 내 기존주택 양도 예정
③ 장기보유: 10년 이상 보유 주택 중 일부 (지자체·정책마다 상이)
④ 기타: 상속 부동산, 특정 고위험 지역 부동산 등 (세제 공시 확인 필수)

※ 구체적 신청 요건과 서류는 관할 지자체 세무서 또는 위택스(wetax.go.kr)에서 확인하세요.

8. 납부 일정 및 방법

종합부동산세는 12월 1일부터 15일까지 납부하는 세금입니다(종합부동산세법 §16). 위택스, 지자체 세무서, 편의점 등에서 납부 가능합니다.

📅 납부 기한

2026년 12월 1일(화) ~ 12월 15일(화)

※ 12월 15일 이후 납부는 가산세 대상이 됩니다 (지방세 체납 처분).

💳 납부 방법

1. 온라인 (위택스): wetax.go.kr → 종부세 조회·납부 → 신용카드/계좌이체
2. 지자체 방문: 관할 시·군·구 세무서 방문 납부 (현금·신용카드)
3. 자동이체: 미리 신청하면 12월 1일 자동 인출
4. 편의점: 납부 고지서를 들고 GS·CU·편의점 수납
5. 은행 송금: 지정 계좌로 직접 이체

9. 미납 시 불이익

종합부동산세를 기한 내에 납부하지 않으면 가산세와 함께 행정 제제를 받을 수 있습니다.

미납 시 불이익

💰 가산세: 3개월 이내 20%, 3~6개월 50%, 6개월 초과 80% 이상 가산
🏠 부동산 압류: 해당 부동산 또는 다른 재산 압류
💳 신용등급 하락: 체계적 추심 기록, 신용 조회 시 기록 남음
📄 행정 제재: 특정 지자체는 운영 제한 등 추가 조치

자주 묻는 질문

종합부동산세는 언제 납부하나요?

종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부합니다(종합부동산세법 §16). 재산세(7월·9월)와는 별개로 12월에만 납부하므로 혼동하지 않도록 주의하세요. 온라인(위택스)·지자체 세무서·편의점에서 납부 가능합니다.

과세기준일이 6월 1일이라는 게 무슨 뜻인가요?

과세기준일은 종부세 납세의무 판정 시점입니다(종합부동산세법 §3). 2026년 6월 1일 현재 부동산을 소유한 자가 납세의무자입니다. 5월 31일에 판 사람은 내지 않고, 6월 2일에 산 사람이 2026년 종부세를 냅니다. 6월 1일 23:59 소유 여부가 기준이므로 과세기준일 전후 거래 시 주의하세요.

1주택자는 몇 억까지 세금을 안 내나요?

1세대1주택자는 공시가 합계 12억 원까지 기본공제가 적용됩니다(종합부동산세법 §8①). 공시가가 12억 이하면 과세표준이 0원이 되어 종부세가 부과되지 않습니다. 12억을 초과하면 초과분만 과세 대상이 됩니다. 단, 고령자·장기보유공제를 받으려면 추가 요건이 필요합니다.

2주택자는 공제가 얼마인가요?

2주택자(다주택)는 1주택 12억이 아닌 9억 원의 기본공제가 적용됩니다(종합부동산세법 §8①). 2채의 공시가 합계에서 9억을 차감한 후 60% 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구합니다. 또한 2주택은 일반 세율 0.5~2.7%가 적용됩니다.

3주택 이상이면 세금이 훨씬 많이 부과되나요?

예. 3주택 이상은 2가지 불리함이 있습니다. 첫째, 기본공제가 9억 원으로 동일하지만, 둘째 세율이 일반세율(0.5~2.7%)이 아닌 중과세율(2.0~5.0%)로 크게 올라갑니다(종합부동산세법 §8②). 예를 들어 과세표준 12억을 초과하면 일반세율은 1.3% 구간이지만 3주택 이상은 2.0% 중과 구간이 적용되어 세액이 크게 높아집니다. 구간별 누진공제가 차감되므로 정확한 세액은 종합부동산세 계산기에서 확인하세요.

종부세와 재산세는 중복해서 내나요?

네, 둘 다 냅니다. 다만 서로 다른 목적의 세금입니다. 재산세(지방세법 §111 기준)는 7월·9월에 공시가 기준으로 납부하고, 종부세(종합부동산세법 §8)는 12월에 공정시장가액비율(60%)을 적용한 과세표준으로 납부합니다. 이중과세는 아니며, 중복공제 제도도 일부 있습니다(세제상 조정).

공정시장가액비율 60%는 뭔가요?

공정시장가액비율은 공시가에 대한 실제 시장가격의 비율입니다(종합부동산세법 시행령). 2026년 기준 60%이므로, 공시가 10억인 부동산은 과세 기준으로 6억으로 평가됩니다. 이를 통해 과도한 과세를 완화합니다. 정부는 공시가 현실화 정책에 따라 비율을 조정할 수 있습니다.

1주택자도 고령자 공제나 장기보유 공제를 받을 수 있나요?

네. 1세대1주택자이면서 추가 요건을 충족하면 가능합니다(종합부동산세법 §9). 고령자공제는 60세 이상(60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%)이고, 장기보유공제는 5년 이상 보유(5~10년 20%, 10~15년 40%, 15년 이상 50%)해야 합니다. 두 공제를 합산해도 최대 80%입니다.

종부세를 절세하는 방법이 있나요?

주요 절세법은 다음과 같습니다. ① 1주택자: 60세 이상이거나 15년 이상 보유하면 공제율이 높습니다. ② 합산배제 신청: 임대주택·장기보유·조건부 일시적2주택 등이면 공제 신청 가능(4월 신청 기한). ③ 다주택 1주택으로 변경: 세금 납부 후 초과 부동산을 양도하면 향후 세액 경감. ④ 전문가 상담: 개별 상황에 따라 세무사와 검토하세요.

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법적 근거: 종합부동산세법 §3(과세기준일)·§7(납세의무자)·§8(과세표준·세율)·§9(세액공제)·§16(납부기한) · 종합부동산세법(국가법령정보센터) · 농어촌특별세법 §5 · 위택스(종부세 조회·납부) · 국세청(종부세 정책) .

면책조항: 본 가이드는 2026년 6월 2일 기준 정보를 제공합니다. 종합부동산세 제도는 정부 정책 및 세법 개정에 따라 변경될 수 있으므로, 정확한 세액 계산이 필요하면 위택스 또는 관할 지자체 세무서, 세무사 상담을 받으시기 바랍니다. 특히 합산배제 신청(4월)·고령자·장기보유공제·일시적2주택 등 특례 조건은 지자체별로 상이하므로 꼭 확인하세요. 본 콘텐츠는 AI 보조 작성 후 운영자 검수를 거쳤습니다.

업데이트: 2026-06-02 · 작성·검수: 김준혁 (calculatorhost)