상가임대차 환산보증금 2026
지역별 기준과 계산법, 초과해도 유지되는 임차인 보호

환산보증금이란 무엇인가요?

환산보증금은 보증금과 월차임을 하나의 금액으로 합산해, 상가 임대차가 법의 전면 적용 대상인지 판단하는 기준 수치입니다(상가건물임대차보호법 §2, 시행령 §2). 순수 전세처럼 월세 없이 보증금만 있는 계약이라면 보증금 자체가 환산보증금이 되고, 월세가 있는 계약이라면 월세를 100배로 환산해 보증금에 더합니다.

⚠️ 다만 환산보증금 기준을 넘는다고 해서 임차인이 법의 보호에서 완전히 벗어나는 것은 아닙니다. 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 대항력 등 핵심 조항은 기준과 무관하게 모든 상가 임차인에게 적용됩니다.

환산보증금은 어떻게 계산하나요?

환산보증금은 보증금에 월차임의 100배를 더하는 단순한 공식으로 계산합니다. 부가가치세가 별도인 계약이라면 부가세를 제외한 순수 차임만 반영해야 합니다.

월세가 없는 순수 전세형 상가 계약이라면 보증금 금액이 곧 환산보증금입니다. 반대로 보증금이 적고 월세가 높은 계약일수록 환산보증금이 크게 늘어나므로, 계약 구조에 따라 적용 범위가 크게 달라질 수 있습니다.

⚠️ 다만 부가가치세가 별도로 표시된 계약서라면, 부가세 포함 금액을 그대로 반영하면 환산보증금이 실제보다 부풀려집니다. 반드시 공급가액(부가세 제외)만 월차임으로 산정하세요.

지역별 환산보증금 기준은 얼마인가요?

환산보증금 기준 금액은 지역에 따라 서울 9억원부터 그 밖의 지역 3억 7천만원까지 4단계로 나뉩니다(상가건물임대차보호법 시행령 §2). 상가 소재지가 어느 구간에 속하는지에 따라 법의 전면 적용 여부가 갈립니다.

환산보증금이 이 기준 이하이면 상가건물임대차보호법의 모든 규정이 적용되고, 기준을 초과하면 일부 규정의 적용이 제한됩니다.

⚠️ 다만 이 기준 금액은 시행령 개정으로 바뀔 수 있습니다. 계약 시점의 최신 기준은 반드시 법제처 국가법령정보센터에서 다시 확인하세요.

환산보증금을 초과해도 임차인 보호를 받을 수 있나요?

네, 받을 수 있습니다. 환산보증금이 지역별 기준을 초과해도 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 대항력, 3기 차임연체 시 해지 규정은 그대로 적용됩니다. 다만 우선변제권·최우선변제와 차임·보증금 증액 5% 상한은 초과 시 적용되지 않습니다.

⚠️ 다만 증액 상한과 우선변제권을 못 받는다고 해서 임차인이 완전히 무방비 상태가 되는 것은 아닙니다. 계약갱신요구권과 권리금 보호만으로도 실무상 가장 중요한 보호는 대부분 유지됩니다.

계산 사례로 보는 환산보증금 판정

실제 숫자로 환산보증금을 계산해보고, 지역별 기준과 비교해 적용 범위를 판단해보겠습니다.