저가양수도 증여의제
· 시가 대비 몇 %부터 과세되나

저가양수도 증여의제란 무엇인가요?

저가양수도 증여의제란 특수관계인 간 거래에서 시가와 실제 거래가의 차액이 일정 기준을 넘으면 그 차액을 증여받은 것으로 간주해 증여세를 부과하는 제도입니다(상증법 §35①). 매매라는 형식을 갖췄더라도 실질적으로 무상 이전한 부분이 있다고 보는 것입니다.

이 제도는 부모가 자녀에게, 또는 형제자매 간에 부동산·주식을 싸게 넘기며 증여세를 회피하는 것을 막기 위해 만들어졌습니다. 다만, 반대로 시가보다 비싸게 사거나 팔아도 같은 논리로 매도인에게 증여세가 부과될 수 있습니다(상증법 §35, 고가양도).

시가 대비 몇 %부터 증여세 대상이 되나요?

특수관계인 간 거래는 차액이 시가의 30% 이상이거나 3억 원 이상이면 증여세 대상이 됩니다(상증법 §35①, 시행령 §26). 두 조건은 OR 관계이므로 하나만 충족해도 저가양수도로 판정됩니다.

다만 이 두 기준 중 실제로 먼저 걸리는 쪽은 자산 가격에 따라 달라집니다. 시가 10억 원까지는 30%에 해당하는 금액이 3억 원보다 작아 30% 기준이 실질적인 문턱이 되고, 시가가 10억 원을 넘으면 3억 원이 30%보다 작아져 오히려 상대적으로 더 낮은 할인율에서도 과세 대상이 됩니다.

다만 시가 자체를 낮게 신고했다가 국세청이 감정평가나 유사매매사례로 재산정하면 기준이 되는 시가가 달라져 판정 결과가 뒤바뀔 수 있습니다. 고가 자산일수록 이 재산정 리스크가 커집니다.

특수관계인이 아니면 저가양도해도 안전한가요?

안전하지 않습니다. 특수관계인이 아니더라도 거래 관행상 정당한 사유 없이 차액이 시가의 30% 이상이면 증여세가 부과될 수 있습니다(상증법 §35②). 다만 이 경우 3억 원 기준은 적용되지 않고 30% 요건 하나만 봅니다.

정당한 사유가 있는 급매·경매·공매 등은 예외로 인정될 수 있습니다. 다만, 비특수관계인 간에는 거래 관행상 정당한 사유가 있었는지를 국세청이 개별 사안마다 판단하므로, 특수관계인 거래보다 다툼의 여지가 더 큽니다.

증여재산가액은 어떻게 계산하나요?

증여재산가액은 시가와 대가의 차액에서 시가의 30%와 3억 원 중 더 적은 금액을 뺀 값입니다(상증법 §35① 1호). 차액 전체가 아니라 이 차감액을 뺀 나머지만 과세 대상이 됩니다.

다만 이 계산은 앞서 본 판정 기준을 먼저 충족해야 적용됩니다. 차액이 3억 원 미만이면서 시가의 30% 미만이라면 차감 공식 자체가 필요 없이 증여세는 0원입니다.

매도인의 양도소득세는 왜 실제 거래가가 아니라 시가로 계산되나요?

매도인의 양도소득세는 특수관계인에게 시가보다 싸게 팔면서 차액이 시가의 5% 이상이거나 3억 원 이상이면 실제 거래가가 아니라 시가를 기준으로 재계산됩니다(소득세법 §101, 시행령 §167③). 이를 양도소득의 부당행위계산 부인이라고 합니다.

다만 두 세목의 기준선(증여세 30%·3억 원, 양도세 5%·3억 원)이 서로 달라, 위 사례처럼 매도인만 시가 기준으로 과세되고 매수인은 증여세를 내지 않는 구간이 생길 수 있습니다.

특수관계인의 범위는 어디까지인가요?

특수관계인에는 배우자(사실상 혼인관계 포함), 4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척이 포함됩니다(국세기본법 §2 20호, 시행령 §1의2). 2023년 개정으로 기존 6촌 이내 혈족·4촌 이내 인척에서 범위가 축소되었습니다.

혈족·인척 외에도 임원·사용인 등 경제적 연관관계, 주주·출자자 등 경영지배관계에 있는 자도 특수관계인으로 봅니다. 다만, 촌수가 애매한 친척 간 거래는 정확한 관계를 먼저 확인해야 어느 판정 기준(30%·3억 원 병용 또는 30%만)이 적용되는지 달라집니다.

저가양수도를 피하려면 어떻게 해야 하나요?

가장 안전한 방법은 감정평가나 유사 매매사례로 확인한 시가에 최대한 맞춰 거래하는 것입니다. 차액이 시가의 30%(고가 자산은 3억 원)에 못 미치도록 거래가를 설계하면 증여의제를 피할 수 있습니다.

매수인의 자금출처도 함께 준비해야 합니다. 저가양수도 기준을 피했더라도 자금 출처가 불명확하면 별도로 증여세 조사를 받을 수 있습니다.

다만 경계선에 가깝게 거래가를 설계할수록 국세청의 시가 재산정 리스크가 커집니다. 고액 거래라면 감정평가 등 공인된 시가 산정 절차를 미리 밟아 두는 것이 안전합니다.