취득세 계산법 2026
· 주택 구입 시 내야 할 세금 기본 세율과 예외

취득세란?

취득세는 부동산(주택, 건물, 토지)을 구입할 때 구매자가 내는 세금입니다. 지방세법 §11·§13의2에 따라 구입가의 일정 비율로 계산되며, 주택의 개수, 위치(조정지역 여부), 전용면적과 국민주택규모 해당 여부에 따라 세율이 달라집니다. 총 납부액 = 취득세 본세 + 지방교육세 + 적용되는 농어촌특별세. 이 글은 개인의 일반 주택 매매를 설명하며 감면·고급주택·특수 조례는 별도 확인합니다.

1단계: 기본 세율 확인, 구입가로 세율 결정

취득세는 구입가(실제 거래계약서 금액)를 기준으로 계산합니다. 공시가격이나 감정가가 아닌, 당신이 실제로 지불한 금액입니다. 구입가에 따라 다음과 같이 세율이 결정됩니다(지방세법 §11):

• 6억원 이하: 1.0% 고정세율
• 6억~9억원: 법정 산식을 반올림해 1~3% 적용 (7억원 1.67%, 8억원 2.33%)
• 9억원 초과: 3.0% 고정세율

다만, 위 세율은 감면·중과 없는 일반 매매입니다. 조정지역의 1주택과 비조정지역의 2주택도 원칙적으로 기본 세율이며, 주택 수와 중과 제외 여부를 함께 판단합니다(다음 단계 참조).

2단계: 중과세 여부 판정, 조정지역 + 다주택

같은 구입가라도 조정지역 여부와 현재 보유 주택 개수에 따라 세율이 급격히 오른다는 점을 주의해야 합니다(지방세법 §13의2). 취득 후 세대 주택 수로 판단하며 일시적 2주택·중과 제외 주택 등은 별도 확인합니다. 아래 표는 중과 제외가 없는 개인 매매 기준입니다:

"조정지역"은 국토교통부가 지정·고시하는 지역입니다. 이 글은 현재 지정 지역 목록을 제공하지 않습니다. 지역에 따라 조정지역 지정·해제가 변하므로, 구입 전 관할 지자체 또는 국토부 웹사이트에서 반드시 확인하세요.

다만, 위 예시에는 지방교육세와 농특세가 아직 미포함입니다. 다음 단계에서 이들을 추가 계산해야 합니다.

3단계: 추가세 계산, 지방교육세 + 농특세

취득세 외에 두 가지 추가 세금이 더 있습니다(지방교육세는 지방세법 §151, 농특세는 농어촌특별세법):

① 지방교육세 (매매 유형별 계산)

일반 매매: 과세표준 × 취득세율 × 10%. 지방세법 §13의2 중과는 과세표준 × 0.4%입니다(지방세법 §151). 예를 들어 6억원·8% 중과의 교육세는 240만원이며, 본세 4,800만원의 10%인 480만원이 아닙니다. 각 세목 최종 세액은 10원 미만을 버립니다.

② 농어촌특별세 (국민주택규모 초과 여부 확인)

감면 없는 일반 매매는 국민주택규모 초과 시 과세표준의 0.2%입니다. 8% 중과는 0.6%, 12% 중과는 1.0%로 부가세목도 달라집니다(농어촌특별세법 §5). 국민주택규모는 일반적으로 전용 85㎡, 수도권 밖 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡입니다. 감면에 따른 농특세 등 특례는 별도 확인하세요.

4단계: 특례 및 감면 검토

특정 조건을 충족하면 취득세를 감면받을 수 있습니다. 가장 대표적인 경우는 다음과 같습니다(지방세특례제한법 §36의3):

생애최초 주택 감면

생애최초 구입이라도 모든 주택과 취득자가 자동 감면 대상이 되는 것은 아닙니다. 지방세특례제한법 §36의3의 요건과 감면 한도, 취득 후 사용·추징 요건을 관할 세무과에서 확인하세요. 이 글은 감면액을 확정하거나 일반 세액 예시에 감면을 반영하지 않습니다.

다른 세제의 소득 기준을 그대로 적용하거나 생애최초라는 이유만으로 감면을 확정하지 마세요. 적용 시점의 법령과 개별 조건 확인이 필요합니다.

5단계: 납부, 언제, 어디서, 얼마를?

취득세는 주택 취득일로부터 60일 이내에 관할 지자체에 신고·납부해야 합니다. 기한 내에 신고·납부하지 않으면 가산세가 부과되므로 반드시 기한을 지키세요. 정확한 가산세율·납부 절차는 관할 지자체 세무과에 확인하면 됩니다. 대부분 부동산 중개인이나 법무사가 대행하므로, 계약 체결 후 전문가와 상의하면 됩니다.

납부 방법:

• 인터넷: 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 지자체 홈페이지
• 현장: 관할 세무과 방문
• 은행: 특정 은행(국민, 신한, 우리 등)에서도 취득세 납부 가능