재건축부담금 2026
면제 기준·부과율 구간·계산법

재건축부담금이란 무엇인가요?

재건축부담금은 재건축사업으로 조합원에게 돌아간 초과이익 중 일부를 국가가 환수하는 부담금입니다. 근거 법령은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」이며, 부과율과 산정 방식은 §12에 규정돼 있습니다. 초과이익 전액이 아니라 8천만원을 넘는 부분에만 부과율이 붙는 점이 핵심입니다.

부과율 구간은 어떻게 되나요?

1인당 평균이익을 기준으로 6개 구간에 걸쳐 누진 적용됩니다. 8천만원 이하는 면제이고, 초과할수록 초과분에 대한 부과율이 10%에서 50%까지 올라갑니다.

다만 여기서 초과분은 각 구간의 하한을 넘는 금액을 뜻합니다. 예컨대 1억5천만원이면 1억3천만원을 넘는 2천만원이 20% 부과 대상이고, 앞 구간 몫인 500만원이 더해집니다.

1인당 부담금은 얼마인가요? 계산 사례

구간별로 어떻게 달라지는지 1인당 평균이익별 사례로 확인해 보겠습니다.

부담금은 언제 확정되고 감면은 어떻게 받나요?

부과권자는 관할 시장·군수·구청장이며, 조합설립인가 후 부담금 예정액이 통지되고 준공 이후 초과이익이 확정되어 부과됩니다. 예정액은 사업 중 참고용 추정치일 뿐, 실제 부담금은 준공 시점 주택가격으로 정해집니다.

• 1세대 1주택 장기보유 감면: 보유 기간에 따라 감면되며, 장기 보유자는 최대 70%까지 감면될 수 있습니다(개정 법령 기준, 구체적 요건은 국토교통부 확인).
• 고령자 납부유예: 1세대 1주택 고령자 등은 매도·상속·증여 시점까지 납부를 미룰 수 있습니다.
• 예정액과 확정액 차이: 시세 변동에 따라 예정액보다 확정액이 크게 달라질 수 있으므로, 예정액만 믿고 자금계획을 세우면 안 됩니다.

다만 감면·유예는 요건이 까다롭고 개정이 잦으므로, 조합 사무실과 관할 지자체, 국토교통부 자료로 본인 사업의 최신 기준을 반드시 확인하세요.