조합원입주권 양도소득세 2026
1주택 비과세와 종전주택 3년 특례

조합원입주권이란 무엇인가요?

재개발·재건축 사업에서 관리처분계획인가가 나면, 기존 주택이 헐리고 새 아파트에 입주할 수 있는 권리로 전환됩니다. 이 권리가 조합원입주권입니다. 세법상 입주권은 주택 자체가 아니라 부동산을 취득할 권리이지만, 1세대1주택 비과세를 판정할 때는 주택 수에 포함해 계산합니다.

다만 관리처분인가 시점이 언제냐에 따라 원조합원인지 승계조합원인지가 갈리고, 그에 따라 비과세와 공제 혜택이 크게 달라집니다. 그래서 입주권 세금은 인가일 기준을 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.

입주권을 팔 때 비과세가 되나요?

될 수 있습니다. 관리처분계획인가일 당시 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이 입주권으로 전환됐고, 입주권 양도일에 다른 주택이 없다면 1세대1주택으로 보아 비과세합니다(소득세법 §89①4호).

• 보유요건: 관리처분인가일 기준으로 종전주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주)했어야 합니다.
• 다른 주택 없음: 입주권 양도일 현재 다른 주택이 없어야 1세대1주택으로 봅니다.
• 12억 한도: 1세대1주택 비과세와 같이 양도가액 12억원까지만 비과세되고, 초과분은 과세됩니다.

예외: 승계조합원처럼 인가 후 입주권을 사들인 경우에는 종전주택 보유·거주 이력이 없어 이 비과세를 적용받기 어렵습니다. 비과세는 대체로 원조합원에게 열려 있는 길입니다.

주택과 입주권을 함께 가지면 언제 팔아야 하나요?

1주택자가 조합원입주권을 취득한 뒤 그 입주권 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면, 종전주택을 1세대1주택으로 보아 비과세합니다(소득세법 시행령 §156의2). 일시적 2주택 특례와 비슷한 완충 규정입니다.

다만 3년을 넘겼다고 무조건 과세되는 것은 아닙니다. 완공된 신축주택으로 일정 기간 내 세대 전원이 이사해 실거주하는 등 시행령이 정한 요건을 갖추면 비과세가 유지됩니다. 이 요건은 세부 조건이 많으므로 반드시 국세청에서 확인하세요.

원조합원과 승계조합원은 뭐가 다른가요?

같은 입주권이라도 언제 조합원이 됐느냐에 따라 세금이 크게 갈립니다. 아래 표로 비교했습니다.

다만 승계조합원도 신축주택이 완공되어 실제 주택으로 보유·거주한 뒤 양도하면 그때부터의 보유기간에 대해 일반 주택 비과세를 검토할 수 있습니다. 입주권 상태와 완공 후 주택 상태를 구분해 판단하는 것이 중요합니다.

과세될 때 세금은 얼마인가요?

비과세 요건을 못 갖춰 과세되는 경우, 보유기간에 따라 세율이 달라집니다(소득세법 §104). 2년 이상 보유해 기본세율이 적용되는 사례로 계산해 보겠습니다.

주의: 위 계산은 이해를 돕기 위한 예시입니다. 1년 미만 70%, 2년 미만 60%의 단기세율이 적용되면 세액이 크게 늘고, 장기보유특별공제 적용 여부에 따라서도 달라집니다. 실제 세액은 국세청 홈택스 모의계산이나 세무 전문가로 확인하세요.