종합부동산세 계산법 2026
— 공시가격에서 세액까지 완벽 정리

종합부동산세 계산 기본 흐름

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유 중인 전국 주택을 대상으로 부과됩니다. 계산 순서는 다음과 같습니다:

1단계: 공제금액 차감 (종부세법 §8①)

종합부동산세는 일정 금액의 공제를 제공합니다. 주택의 개수에 따라 공제금액이 달라집니다:

1세대1주택자는 공제금액 12억원을 먼저 차감하므로, 같은 공시가격 합계라도 다주택자보다 훨씬 낮은 과세표준을 가집니다. 예를 들어 공시가격이 15억원이라면:

• 1세대1주택자: 15억 − 12억 = 3억원
• 2주택자: 15억 − 9억 = 6억원

⚠️ 다만 공제금액은 공시가격 기준으로 차감되는 것이지, 과세표준에서 직접 차감되는 것이 아닙니다. 공정시장가액비율 60%를 곱한 후의 과세표준이 세율 적용 대상입니다.

2단계: 과세표준 산정 (공정시장가액비율 60%)

공제금액을 차감한 후, 종부세법 시행령에 따른 공정시장가액비율 60%를 곱합니다. 이 비율은 종합부동산세의 과세 기준을 공정하게 하기 위해 적용됩니다.

3단계: 종부세 세율 적용 (종부세법 §9)

과세표준이 정해지면, 그에 해당하는 세율 구간을 찾아 세액을 계산합니다. 1~2주택과 3주택 이상의 세율이 다릅니다.

1~2주택 세율 (종부세법 §9①제1호)

3주택 이상 중과세율 (종부세법 §9①제2호)

3주택 이상 보유 시 일반 세율보다 높은 중과세율이 적용됩니다:

⚠️ 다만 3주택 이상도 과세표준 기준에 따라 최저 0.5%부터 시작하며, 구간이 올라갈수록 세율이 높아집니다. 1~2주택의 누진공제와 달리 3주택 이상은 누진공제 없이 직접 세율만 적용됩니다.

4단계: 구체적 계산 사례

5단계: 세액공제 및 농어촌특별세 (종부세법 §9)

산출된 종부세액에서 일정 조건의 세액공제를 받을 수 있습니다. 또한 농어촌특별세가 추가로 부과됩니다.

1세대1주택 세액공제 (종부세법 §9)

고령자나 장기보유자는 세액공제를 받습니다. 공제율은 다음과 같습니다:

• 60~64세: 20% 공제
• 65~69세: 30% 공제
• 70세 이상: 40% 공제
• 5년 이상 ~10년 미만: 20% 공제
• 10년 이상 ~15년 미만: 40% 공제
• 15년 이상: 50% 공제

두 조건을 모두 만족하면 공제율을 합산하되, 최대 80%로 한정됩니다(종부세법 §9).

예: 70세 이상(40%) + 15년 이상 보유(50%) = 합산 90% → 한도 80% 적용 → 최종 세액공제 80%

농어촌특별세 (농특세법 §5)

종합부동산세액이 정해진 후, 여기에 20%를 곱하여 농어촌특별세를 추가로 부과합니다.

⚠️ 다만 세액공제는 종부세액에 먼저 적용되고, 감액된 세액에 대해 농특세 20%가 계산됩니다. 예를 들어 산출 종부세 1,000만원에서 80% 공제를 받으면 200만원만 납부하고, 농특세는 200만 × 20% = 40만원입니다.