부동산 실거래 신고 2026
· 30일 기한과 지연·미신고 과태료

부동산 실거래 신고란 무엇인가요?

부동산 실거래 신고는 매매계약을 체결한 뒤 실제 거래가격과 계약 내용을 관할 지자체에 알리는 법정 절차입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 §3은 주택, 오피스텔, 토지, 상가 등 대부분의 부동산 매매를 신고 대상으로 정하고 있으며, 정부는 이 정보를 실거래가 공개시스템에 반영해 시장 투명성을 높이는 데 활용합니다.

신고를 마치면 부동산거래계약 신고필증이 발급되는데, 이 서류는 나중에 소유권 이전등기 신청 시 등기소가 요구하는 필수 첨부물입니다. 즉 실거래 신고를 하지 않으면 형식상 등기 이전 자체가 진행되지 않으므로, 매매 절차 전체가 늦어지는 결과로 이어집니다.

다만 증여, 상속, 경매를 통한 취득처럼 매매가 아닌 방식으로 소유권이 이전되는 경우에는 실거래 신고 대상에서 제외되거나 다른 신고 체계를 따릅니다. 본인이 어느 유형에 해당하는지 애매하다면 관할 시·군·구청에 사전 문의하는 편이 안전합니다.

누가 신고해야 하나요?

신고 의무자는 크게 두 가지 경우로 나뉩니다. 개업공인중개사가 중개한 거래라면 중개사가 신고 의무를 지고, 직거래처럼 중개사 없이 이루어진 거래라면 매수·매도 거래당사자가 공동으로 신고해야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 §3은 이 두 가지 유형을 명확히 구분해 규정하고 있습니다.

다만 중개사가 신고를 진행했더라도, 매수·매도자 각자가 신고필증 발급 여부를 확인해 두는 것이 좋습니다. 신고필증은 등기, 세무 신고, 대출 심사에서 반복적으로 요구되기 때문입니다. 공동신고를 거부한 상대방이 있을 때는 단독으로도 신고할 수 있는데, 이 경우 상대방에게 부동산 거래신고 등에 관한 법률 §28②에 따른 500만원 이하 과태료가 부과될 수 있습니다.

언제까지 신고해야 하나요?

기한은 매매계약 체결일부터 30일입니다. 여기서 계약 체결일은 잔금일이나 소유권 이전등기일이 아니라, 매매계약서에 실제로 서명·날인한 날을 뜻합니다. 실무에서 잔금일 기준으로 오해해 신고를 늦추는 사례가 가장 많은 지점입니다.

30일 계산은 계약 체결일 다음날부터 세어 30일째가 되는 날까지입니다. 마지막 날이 토요일, 일요일, 공휴일이면 다음 근무일까지 접수하면 됩니다. 계약 후 잔금일 사이에 시간이 많이 남아 있더라도, 계약서 도장이 찍힌 이상 이 기한은 계속 흐른다는 점을 기억해야 합니다.

다만 계약 이후 잔금까지 6개월 이상 기간을 두는 특약, 조건부 계약 등의 경우에도 신고 기한은 원칙적으로 계약 체결일 기준입니다. 실거래 신고와 잔금 지급은 별개의 절차이므로 혼동하지 마세요.

신고를 안 하면 과태료가 얼마인가요?

부동산 거래신고 등에 관한 법률 §28은 위반 유형별로 과태료 상한을 정하고 있습니다. 미신고와 공동신고 거부는 §28②에 따라 500만원 이하, 실제 거래가격을 거짓으로 신고한 경우에는 §28①에 따라 3천만원 이하로 규정되어 있습니다. 각 상한 범위 안에서 지연 기간, 거래금액, 위반 정도에 따라 실제 금액이 결정됩니다.

구체적인 지연·거짓신고 과태료의 세부 금액표는 같은 법 시행령 별표3에서 지연 기간과 거래금액별로 차등해 정하고 있습니다. 이 별표는 개정이 잦은 편이므로, 최종 부과 금액은 사전 통지서 또는 관할 지자체 안내를 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.

다만 상한선이 500만원이라 해도 소액 지연은 그보다 훨씬 낮은 금액으로 부과되는 경우가 많고, 반대로 고액 거래일수록 상한에 근접하는 경향이 있습니다. 스스로 판단하기보다는 근거 조항과 시행령 별표3을 함께 확인해야 오차가 줄어듭니다.

지연신고 과태료는 어떻게 정해지나요?

지연신고 과태료는 두 가지 축, 지연 기간과 거래금액을 조합해 산정됩니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표3은 지연 기간을 여러 구간으로 나누고, 각 구간마다 거래금액에 따른 정액 또는 정률 기준을 정하고 있습니다. 일반적으로 지연 기간이 짧고 거래금액이 작을수록 과태료는 낮아지는 구조입니다.

중요한 점은 지연 사실을 지자체가 인지하기 전에 스스로 접수하면 자진 신고 감경 대상이 될 수 있다는 것입니다. 감경 폭은 사안별로 다르지만, 조사 개시 이후에 접수하는 것보다 유리한 경우가 일반적입니다.

다만 자진 신고라 해도 이미 거짓신고가 함께 이루어진 상태라면 감경 요건이 달라질 수 있습니다. 정확한 감경 여부와 폭은 국토교통부와 관할 지자체 담당 부서에 사전 확인하는 것이 안전합니다.

거짓(다운·업)계약 신고하면 어떻게 되나요?

실제 거래가격과 다르게 신고하면 부동산 거래신고 등에 관한 법률 §28①에 따라 3천만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 시행령 별표3은 취득가액을 기준으로 과태료를 정률로 산정하는 구조를 갖고 있으며, 위반 정도가 클수록 상한에 가까워집니다.

과태료뿐 아니라 세무 리스크도 함께 따라옵니다. 다운계약(실제보다 낮게 신고)은 매도자의 양도소득세를 줄이려는 목적으로 이용되는 사례가 많은데, 국세청이 이를 적발하면 양도세와 가산세를 추징하고 매수자의 향후 양도 시 취득가액 인정에도 문제가 생길 수 있습니다. 업계약(실제보다 높게 신고)은 매수자의 대출 한도를 늘리려는 목적으로 쓰이지만, 은행 대출 사기와 결합될 경우 형사 처벌로 이어질 수 있습니다.

다만 자진 신고 감경은 요건이 엄격하므로, 매수·매도자가 임의로 판단하기보다는 세무사, 국토교통부, 관할 지자체 안내를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

계약이 깨지면 어떻게 신고하나요?

이미 실거래 신고를 마쳤는데 계약이 해제, 무효, 취소되면 확정된 날부터 30일 이내에 해제 등 신고를 접수해야 합니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률은 원래 신고 의무와 마찬가지로 해제신고에도 30일 기한을 두고 있으며, 이를 어기면 별도의 과태료 대상이 될 수 있습니다.

해제신고를 하지 않으면 시스템상 계약이 여전히 유효한 것으로 관리됩니다. 결과적으로 실거래가 공개시스템의 통계에 잘못된 값이 반영되고, 이후 매수·매도자의 세무 처리에도 부정확한 정보가 남게 됩니다.

다만 계약 해제 사유가 매수·매도 어느 쪽의 귀책인지, 위약금 정산은 어떻게 되는지는 실거래 신고와 별개의 사안입니다. 손해배상, 계약금 반환 등은 민사상 다툼으로 정리하고, 실거래 시스템 정리는 해제신고로 별도 처리해야 합니다.