부동산 매매계약서 인지세 2026
얼마·누가·언제, 전자수입인지 완전 정리

30초 요약, 기재금액별 인지세액

부동산 매매계약서 인지세는 계약서에 적힌 기재금액(매매가)에 따라 2만 원부터 35만 원까지 정액으로 부과되는 국세입니다(인지세법 §3①제1호). 세율표(%)가 아니라 금액 구간별 정액이라는 점이 취득세와 크게 다릅니다.

다만 아파트 분양권·오피스텔·상가·토지 등 계약 유형에 따라 특약이나 실무 관행이 다를 수 있으므로, 아래 각 항목에서 상세를 확인하세요.

Q. 인지세란 무엇이며 왜 부과되나요?

인지세는 재산에 관한 권리의 창설·이전·변경·소멸을 증명하는 문서를 작성한 사람에게 부과되는 국세입니다. 인지세법 §3①제1호는 "부동산·선박·항공기의 소유권 이전에 관한 증서"를 대표적 과세문서로 명시하고 있어, 아파트·주택·토지 매매계약서가 여기에 해당합니다.

과세 근거는 "국가가 문서를 통해 사인간의 권리관계 변동을 공적으로 인정해 준다"는 데서 출발합니다. 즉 계약서라는 종이(또는 전자문서)가 존재하기에 등기·이전이 가능한 것이며, 그 문서 자체에 대해 국가가 미세한 수수료 성격의 세금을 부과하는 구조입니다.

이 때문에 인지세는 부동산 가격의 몇 %가 아니라 기재금액 구간별 정액으로 부과됩니다. 10억 원짜리 아파트든 15억 원짜리 아파트든 인지세는 35만 원으로 동일합니다. 취득세(수백만~수천만 원)와 비교하면 규모는 작지만, 챙기지 않으면 가산세가 본세보다 커지는 특성이 있어 꼭 확인해야 합니다.

다만, 임대차 계약서·전세권 설정 계약서·저당권 설정 계약서 등은 인지세법의 다른 항목(§3의 다른 호) 또는 별도 규정을 따르므로, 본 가이드의 세액표를 그대로 적용해서는 안 됩니다. 이 가이드는 소유권 이전(매매)에 한정합니다.

Q. 누가 내나요? 매수인인가요 매도인인가요?

매수인과 매도인이 연대하여 납부합니다. 인지세법상 공동으로 문서를 작성한 자는 연대납세 의무를 지므로, 세무당국은 매수인·매도인 어느 쪽에게든 전액을 청구할 수 있습니다.

실무 관행은 다릅니다. 아파트·주택 매매에서는 매수인이 소유권 이전등기와 함께 인지세도 일괄 처리하는 경우가 대부분입니다. 등기 신청 시 계약서 원본에 전자수입인지가 첩부되어 있어야 하므로, 자연스럽게 매수인 측(또는 매수인이 위임한 법무사)이 구매·소인을 담당합니다.

분양 계약(청약 당첨)은 별개입니다. 2023년 이후 실무는 수분양자(계약자)와 공급사업자(시행사·시공사)가 절반씩 부담하는 방식으로 정착돼, 예전처럼 계약자 혼자 전액을 떠안는 사례가 크게 줄었습니다. 분양계약서 특약과 안내문을 반드시 확인하세요.

다만 관행은 관행일 뿐 법적 원칙이 아닙니다. 분쟁을 예방하려면 계약서에 "인지세는 매수인이 전액 부담한다" 또는 "매수인·매도인이 각 1/2씩 부담한다" 등 특약을 명시해 두는 것이 안전합니다. 특약이 없는 상태에서 한쪽이 안 낸다고 하면, 세무당국이 상대방에게 전액을 청구한 뒤 상대방이 다시 구상금 소송을 걸어야 하는 번거로운 상황이 벌어질 수 있습니다.

Q. 언제까지 납부해야 하나요?

계약서 작성일이 속하는 달의 다음 달 10일까지가 납부기한입니다(인지세법 §8 관련).

기준은 잔금일이나 등기접수일이 아니라 "계약서 서명·날인일"이라는 점이 핵심입니다. 계약금만 지급한 상태여도 서명한 계약서가 있다면 인지세 의무가 이미 발생한 것이며, 잔금일이 3개월 뒤라고 해서 그때까지 미룰 수 있는 것이 아닙니다.

많은 매수인이 "등기 접수 때 법무사가 처리해 준다"고 알고 있다가 잔금일이 익월 10일을 넘어가는 케이스에서 가산세가 붙는 사고가 발생합니다. 계약서 작성일과 잔금일이 다른 달에 걸쳐 있다면 반드시 미리 납부해두어야 합니다.

예외: 납부기한이 토·일·공휴일이면 그 다음 영업일까지가 실질 납부기한입니다(국세기본법 기한 특례). 다만 상세 적용은 관할 세무서에 확인하세요.

Q. 전자수입인지로 어떻게 납부하나요?

종이 수입인지 첩부 방식은 원칙 폐지되었고, 현재는 전자수입인지 시스템(www.e-revenuestamp.or.kr)에서 온라인으로 구매·소인하는 방식이 표준입니다. 절차는 다음과 같습니다.

발급된 전자수입인지는 일련번호로 관리되어 위·변조가 불가능합니다. 은행에서 종이 수입인지를 구매하는 방식은 일부 지점에서만 유지되며, 대부분의 실무에서는 전자수입인지가 표준입니다.

다만 계약 당사자끼리 현금으로 인지세를 주고받고 실제로 전자수입인지를 사지 않으면 납부 효력이 없어 미납 상태로 남습니다. 반드시 e-revenuestamp.or.kr에서 정식 결제·발급 절차를 거쳐야 합니다.

Q. 안 내면 얼마 물게 되나요? 가산세

납부지연 정도에 따라 미납세액의 최대 300%까지 가산세가 부과됩니다. 인지세는 본세 자체가 소액이지만, 가산세율이 매우 높게 설정되어 있어 실질 부담이 본세보다 훨씬 커질 수 있는 것이 특징입니다.

가산세가 이렇게 무겁게 설정된 이유는, 인지세가 소액이라 방치하기 쉬운 세목이기 때문입니다. 반대로 기한 내에 자진 납부하면 아무 문제가 없는 세금이므로, 계약서 작성 즉시 전자수입인지를 발급받아 첩부해두는 것이 가장 안전합니다.

예외: 미납 사실을 뒤늦게 발견했다면 즉시 관할 세무서에 자진 신고·납부하는 것이 좋습니다. 국세기본법상 자진 신고의 경우 일부 가산세 감면 규정이 있을 수 있으므로, 개별 사안은 세무서 상담을 통해 확인하세요.

기재금액 경계값, 실제 계산 사례

인지세는 정액 구간이라 구간 경계에서 세액이 두 배 이상 뛰는 지점이 있습니다. 아래 4가지 사례로 확인해 보세요.

다만 매매가를 인위적으로 낮게 기재하는 이른바 "다운계약"은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반이며, 인지세 몇 만 원을 아끼려다 훨씬 큰 과태료·양도세 추징을 부를 수 있습니다. 실거래가 그대로 신고·기재하는 것이 원칙입니다.