종부세 주택가액 기준 전환 2026 개편안
· 실거주 1주택 14억, 비거주 9억

무엇이 바뀌나: 주택 수에서 가액으로

과세의 축이 주택 수에서 합산 가액으로 옮겨갑니다. 현행 종합부동산세는 1주택자와 2주택 이하, 3주택 이상 다주택자를 나눠 서로 다른 세율을 적용합니다(종합부동산세법 §9). 그래서 같은 자산이라도 몇 채로 나눠 가지고 있느냐에 따라 세부담이 크게 달라졌습니다.

개편안은 몇 채인지보다 보유한 주택의 전체 가액이 얼마인지, 그리고 실제 거주하는지를 기준으로 삼습니다. 즉 저가 주택을 여러 채 가진 경우보다, 고가 주택을 합산한 경우에 세율이 높아지는 방향입니다. 과세표준과 세율의 뼈대는 종합부동산세법 §8(과세표준)과 §9(세율 및 세액)에 있으며, 이번 개편은 이 조문의 구조를 재설계하는 것입니다.

다만 구체적인 가액 구간과 세율표는 2026년 8월 현재 확정되지 않았습니다. 발표된 방향을 기준으로 이해하되, 정확한 세율 구간은 국회를 통과한 법률로 확인해야 합니다.

실거주 1주택 공제 14억은 무슨 의미인가

실거주 1주택자의 기본공제가 12억에서 14억으로 오르는 방향입니다. 종합부동산세는 공시가격 합계에서 기본공제를 뺀 금액을 기준으로 계산하므로(종합부동산세법 §8), 공제가 커지면 과세표준이 줄고 세금이 낮아집니다.

공시가격 14억은 시세로 대략 20억원 안팎입니다. 따라서 실거주 1주택이고 공시가격이 14억 이하이면 종부세 과세표준이 0이 되어 부과되지 않습니다. 실거주 중저가 1주택 상당수가 과세 대상에서 빠지는 효과가 기대됩니다.

예외: 공시가격이 14억을 넘으면 초과분에 대해서만 종부세가 계산됩니다. 또 종부세와 별개로 재산세(지방세)는 별도로 부과되므로, 종부세가 없더라도 재산세는 매년 내야 합니다.

집에 안 살면 공제 9억, 왜 줄이나

실거주를 하지 않는 1주택은 기본공제가 9억으로 줄어드는 방향입니다. 개편안의 핵심 철학이 실제 거주를 중시하는 데 있기 때문입니다. 거주 목적이 아닌 고가 1주택 보유의 세부담을 높여, 실거주 실수요와 형평을 맞추려는 취지입니다.

다만 위 예시의 세액 산출에는 공정시장가액비율과 세율표가 필요하며, 개편안 세율은 미확정입니다. 실거주 판정 기준(전입, 실제 거주기간 등)도 시행령으로 구체화되므로 확정 규정을 확인하세요.

다주택자는 유리해질까 불리해질까

일률적으로 유리하다고 보기 어렵습니다. 주택 수 중과가 사라지는 점은 다주택자에게 유리하지만, 합산 가액이 크면 높은 구간 세율이 적용되므로 고가 주택을 여러 채 합산한 경우는 오히려 세부담이 늘 수 있습니다.

예외: 위 방향은 발표된 개편안의 취지를 정리한 것이며, 실제 유불리는 확정 세율 구간과 공정시장가액비율에 따라 달라집니다. 보유 재산이 크면 세무 전문가와 시나리오별로 검토하세요.