1세대1주택 양도세 거주요건 2026
조정지역 2년 거주와 상생임대인 면제

거주요건, 언제 붙고 언제 안 붙나

거주요건은 취득 당시 조정대상지역 주택에만 붙습니다. 소득세법 시행령 §154①은 1세대1주택 비과세의 기본 요건을 2년 이상 보유로 두고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 여기에 2년 이상 거주를 더 요구합니다. 즉 같은 2년이라도 조정지역 취득이면 보유 2년 + 거주 2년, 그 외 지역이면 보유 2년만입니다.

2026년 현재 조정대상지역은 서울 서초구, 강남구, 송파구, 용산구뿐입니다. 나머지 전국 대부분 지역은 조정대상지역이 아니므로, 그곳에서 취득한 1주택은 실거주하지 않았어도 2년 보유만 채우면 비과세 자격을 따집니다.

다만 조정대상지역 지정 현황은 정부 정책에 따라 바뀔 수 있으므로, 매도 직전에는 국토교통부 고시와 국세청 안내로 취득 시점의 지정 여부를 반드시 재확인하세요.

취득 당시가 기준인가요, 양도 당시가 기준인가요?

취득 당시가 기준입니다. 조정대상지역 여부는 집을 산 시점으로 고정됩니다. 취득할 때 조정지역이었다면 이후 해제되어도 2년 거주요건이 그대로 살아 있고, 취득할 때 비조정지역이었다면 나중에 조정지역으로 지정되어도 거주요건은 생기지 않습니다.

예외: 2017년 8월 3일 대책 이전에 취득했거나, 조정대상지역으로 지정되기 전에 취득한 주택은 거주요건에서 벗어납니다. 오래 보유한 집일수록 취득 시점을 정확히 따져보는 것이 유리합니다.

상생임대인이면 거주 없이도 비과세되나요?

됩니다. 상생임대주택 특례는 2년 거주요건을 면제해 줍니다. 직전계약 대비 임대료를 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대하면, 조정지역 취득 주택이라도 실거주 없이 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 여기서 직전계약이란 신규주택 취득 이후 임차인과 직접 맺어 1년 6개월 이상 임대한 계약을 뜻합니다.

적용 시기: 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결한 상생임대차계약이 대상입니다. 임대료 5% 이내 인상과 실제 계약금 수령 사실을 증빙으로 남겨두어야 합니다.

다만 상생임대인 특례는 계약 요건이 까다롭고 임대료 상한 계산에 실수가 잦으므로, 갱신 계약 전에 직전계약 임대료와 5% 상한을 정확히 확인하고 진행하세요. 상세 판단은 국세청 상담(126)이나 세무 전문가에게 맡기는 것이 안전합니다.

전근·질병으로 못 살면 어떻게 되나요?

부득이한 사유는 거주로 인정될 수 있습니다. 세대원 일부가 근무상 형편, 취학, 질병 요양 등 부득이한 사유로 일시 퇴거해 거주하지 못했더라도, 나머지 세대원이 그 집에 실제 거주했다면 거주요건을 갖춘 것으로 봅니다.

• 근무상 형편: 원거리 발령, 파견 등. 재직증명서와 발령 문서로 소명합니다.
• 취학: 자녀 또는 본인의 학교 배정. 재학증명서로 소명합니다.
• 질병 요양: 장기 치료·요양 필요. 진단서와 치료 내역으로 소명합니다.

다만 부득이한 사유는 자동으로 인정되지 않고 납세자가 증빙으로 소명해야 합니다. 사유가 발생하면 그 시점의 서류를 즉시 확보해 두는 것이 나중의 세무 다툼을 막는 길입니다.

사례로 보는 거주요건 판단

실제 상황을 단계별로 짚어 보겠습니다. 취득 시점과 지역이 어떻게 결론을 바꾸는지 주목하세요.

다만 위 사례는 이해를 돕는 가정입니다. 실제 세액은 양도가액, 보유기간, 12억 초과 여부, 장기보유특별공제에 따라 달라지므로 홈택스 양도소득세 모의계산으로 개별 확인하세요.