장기보유특별공제 일반 표1 2026
· 3년 6%부터 15년 30%까지

장기보유특별공제란 무엇인가요

장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산의 양도차익 일부를 과세에서 빼주는 제도입니다(소득세법 §95②). 물가 상승분과 장기 보유에 대한 배려를 반영해, 보유기간이 길수록 공제율을 높여 실제 세부담을 낮춥니다. 양도차익에서 이 공제를 먼저 뺀 금액이 양도소득금액이 되고, 여기서 양도소득기본공제 250만원을 다시 빼면 과세표준이 됩니다.

다만 이 공제는 토지와 건물, 조합원입주권 등 실물 부동산 성격의 자산에만 적용됩니다. 주식이나 분양권처럼 성격이 다른 자산은 대상이 아니거나 별도 규정을 따릅니다.

몇 년 보유해야 공제를 받나요

3년입니다. 보유기간이 3년 미만이면 장기보유특별공제는 0원입니다(소득세법 §95②). 취득일부터 양도일까지가 3년에 하루라도 미달하면 공제가 전혀 없다가, 정확히 3년을 채우는 순간 표1 기준 6%가 붙습니다. 이후 1년이 지날 때마다 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%로 상한에 도달합니다.

다만 보유기간 기산일은 자산 취득 경위에 따라 달라질 수 있습니다. 상속받은 부동산은 피상속인의 취득일이 아니라 상속개시일부터, 증여받은 부동산은 증여등기일부터 보유기간을 세는 것이 원칙이므로, 취득 경위가 특수하면 기산일을 먼저 확인해야 합니다.

표1과 표2는 무엇이 다른가요

표1은 일반 부동산, 표2는 1세대1주택 고가주택에 적용됩니다. 같은 10년 보유라도 표1은 20%인 반면, 거주 요건을 갖춘 1세대1주택 표2는 최대 80%까지 공제받을 수 있어 격차가 매우 큽니다. 자신의 자산이 어느 표에 속하는지 먼저 확인해야 절세 규모를 가늠할 수 있습니다.

다만 표2는 거주 요건이 핵심입니다. 1세대1주택이라도 2년 이상 실제 거주하지 않았다면 표2를 쓸 수 없고 표1이 적용됩니다. 표2의 상세 계산은 별도 가이드에서 다루며, 이 글은 표1에 집중합니다.

표1 공제율은 보유기간별로 얼마인가요

표1은 3년 6%에서 시작해 매년 2%p씩 올라 15년 이상 30%가 상한입니다. 아래 표에서 자신의 보유기간에 해당하는 공제율을 확인하세요.

다만 15년을 넘겨도 공제율은 30%로 고정됩니다. 표1 자산은 15년 이후에는 보유기간만으로 추가 절세가 되지 않으므로, 매도 시점 판단 시 이 상한을 감안해야 합니다.

실제 계산은 어떻게 하나요

공제액은 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱해 구합니다. 아래 세 사례로 흐름을 확인하세요. 경계값(보유 3년 미달 vs 3년 정확)을 함께 넣었습니다.

다주택자와 조정대상지역 주택은 어떻게 되나요

일반적으로는 표1이 적용됩니다. 다주택자가 조정대상지역이 아닌 주택을 팔면 표1(연 2%, 최대 30%)로 장기보유특별공제를 받습니다. 문제는 조정대상지역 주택에 중과세율이 적용되는 경우로, 이때는 장기보유특별공제가 배제됩니다(소득세법 §95②, §104⑦).

다만 다주택 중과는 정부 정책에 따라 한시적으로 유예되거나 재적용되는 일이 반복돼 왔습니다. 양도 시점에 중과가 적용되는지, 그래서 장기보유특별공제가 배제되는지는 그 시점의 법령과 고시로 확정되므로, 매도 전에 국세청 상담 또는 세무사 검토를 반드시 거쳐야 합니다. 실질과세 원칙상 주택 수와 지역 판정은 실제 상황을 기준으로 하므로(국세기본법 §14), 서류상 명의만으로 안심해서는 안 됩니다.