전세·월세 원상복구 의무 범위 2026
못자국·도배·곰팡이 어디까지

Q. 원상복구 의무란 무엇인가요?

집을 빌리기 전 상태로 되돌려 반환할 의무입니다. 민법은 원상회복 규정(§615)을 임대차에 준용해(§654), 임차인이 임차물을 원래 상태로 돌려주도록 정합니다. 다만 여기서 "원래 상태"는 새것으로 복구하라는 뜻이 아니라, 정상적으로 사용하며 생긴 자연스러운 손모를 제외한 상태를 말합니다.

즉 판단의 핵심은 "이 흔적이 정상적인 생활에서 자연스럽게 생긴 것인가, 아니면 나의 고의·부주의로 생긴 것인가"입니다.

Q. 못 자국·벽지 변색도 물어줘야 하나요?

통상손모라면 물어주지 않아도 됩니다. 시간이 지나 자연스럽게 바랜 벽지, 가구를 놓아 생긴 눌림 자국, 액자를 걸며 생긴 못 몇 개 자국처럼 통상적인 사용으로 생기는 손모는 임대인이 감가상각 차원에서 부담하는 것이 원칙입니다. 판례도 임차인의 고의·과실이 아닌 통상손모에는 원상회복 의무가 없다고 판단해 왔습니다.

임대료에는 이미 시설의 자연스러운 노후에 대한 비용이 어느 정도 반영돼 있다고 보기 때문입니다. 따라서 "벽지가 조금 바랬으니 전부 새로 해놓으라"는 요구는 통상손모 범위라면 정당하지 않을 수 있습니다.

다만 "몇 개"가 통상 범위인지, 손상 정도가 어느 선을 넘는지는 사안마다 다릅니다. 벽에 대못을 여러 개 박아 구조를 훼손한 정도라면 통상손모로 보기 어렵습니다.

Q. 어떤 경우에 배상 책임이 있나요?

고의나 관리 소홀로 생긴 손상은 배상 대상입니다. 아래 표로 책임이 있는 경우와 없는 경우를 구분했습니다.

예외: 표는 일반적 경향이며, 실제 판단은 손상 정도, 사용 기간, 특약, 입주 시 상태에 따라 달라집니다. 같은 "곰팡이"라도 건물 하자로 인한 것이면 임대인 책임이 될 수 있습니다.

사례로 보는 원상복구 판단

경계에 있는 상황을 사례로 살펴보면 판단 기준이 분명해집니다.

다만 위 판단은 일반적 경향일 뿐 확정된 결과가 아닙니다. 금액이 크거나 다툼이 있으면 사진 증거와 함께 전문가 상담이나 분쟁조정을 활용하세요.

분쟁을 막는 체크리스트

원상복구 분쟁은 대부분 "증거 부족"에서 시작됩니다. 입주와 퇴거 시 다음을 챙기면 다툼을 크게 줄일 수 있습니다.

• 입주 당일 촬영: 벽·바닥·창틀·붙박이 상태를 날짜가 남게 사진·영상으로 기록합니다.
• 기존 하자 통지: 입주 때 이미 있던 못자국·얼룩·설비 하자를 임대인에게 알리고 기록을 남깁니다.
• 특약 명확화: 원상복구 특약이 있으면 범위(도배·장판 등)를 구체적으로 서면화합니다.
• 하자 즉시 통지: 거주 중 누수·보일러 고장 등은 즉시 임대인에게 알려 수선의무(§623) 대상임을 남깁니다.
• 퇴거 시 대조: 퇴거 청소 후 입주 사진과 대조해 통상손모와 과실 손상을 구분합니다.

합의가 어려우면 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 소액 민사소송을 활용할 수 있습니다. 보증금에서 부당하게 공제됐다면 반환을 청구할 수 있습니다.