상속 부동산 감정평가 vs 공시가격 2026
· 어느 쪽이 유리할까

30초 요약

상속 부동산은 공시가격으로 신고해도 되나요?

시가가 없을 때만 그렇습니다. 상속세및증여세법 §60은 상속재산을 상속개시일 현재의 시가로 평가하도록 정합니다. 시가란 불특정 다수 사이에 자유롭게 거래될 때 성립하는 가액으로, 평가기간 안의 매매가액·감정가액·수용·경매·공매가액과 유사재산 매매사례가액을 포함합니다.

시가가 확인되지 않을 때 비로소 §61의 보충적 평가방법이 적용됩니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 공동주택가격·개별주택가격 등 기준시가로 평가하는 것입니다. 즉 공시가격 신고는 시가가 없을 때의 대체 수단이지, 자유롭게 고를 수 있는 선택지가 아닙니다.

다만 아파트처럼 유사 매매사례가 풍부한 부동산은 사실상 시가가 존재하므로 공시가로 낮게 신고하기 어렵습니다. 반대로 단독주택·상가·토지처럼 거래가 드문 부동산은 시가 확인이 어려워 공시가 신고 여지가 생깁니다.

공시가로 신고하면 무엇이 문제인가요?

나중에 팔 때 양도세가 커집니다. 상속받은 부동산을 양도할 때 취득가액은 상속 당시의 평가액으로 잡힙니다(소득세법 §97). 공시가로 낮게 신고하면 취득가액이 낮아지고, 이후 양도가와의 차이인 양도차익이 커져 양도소득세가 늘어납니다.

따라서 판단 기준은 단순합니다. 상속세율과 미래 양도세율 중 어느 쪽이 높은지, 그리고 상속세를 지금 낼지 양도세를 나중에 낼지의 시점 문제입니다.

감정평가를 받으면 세금이 줄어드나요?

상속세가 없거나 낮을 때 크게 유리합니다. 아래 사례로 확인해 보겠습니다. 배우자공제·일괄공제 등으로 상속세가 0인 상황을 가정합니다.

공시가 신고와 감정평가, 무엇이 다른가요?

두 방식의 손익 방향을 표로 비교합니다.

다만 이 표는 방향일 뿐입니다. 실제 유불리는 상속공제 규모, 예상 양도 시점, 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세 여부에 따라 달라지므로 개별 계산이 필요합니다.

국세청이 공시가 신고를 뒤집을 수 있나요?

네, 감정평가로 다시 매길 수 있습니다. 국세청은 기준시가와 실제 시가의 차이가 큰 꼬마빌딩·상가·다가구주택 등에 대해, 과세관청이 직접 감정평가를 의뢰하고 평가심의위원회 심의를 거쳐 그 감정가액을 시가로 보아 과세를 강화하고 있습니다.

실질과세 원칙(국세기본법 §14)의 연장선입니다. 겉으로 공시가로 신고했더라도 시가와 현저히 차이가 나면, 국세청은 명목이 아니라 실질 가치를 기준으로 과세합니다. 공시가로 낮게 신고했다가 나중에 상속세가 추징되고 가산세까지 붙을 수 있습니다.

다만 모든 부동산이 대상은 아닙니다. 감정평가 사업은 주로 고가 수익형 부동산에 집중되므로, 그런 부동산을 상속받았다면 처음부터 감정평가 신고를 검토하는 편이 안전합니다. 반대로 소액·저가 부동산은 공시가 신고가 실무상 무난할 수 있습니다.