분양권 전매제한 2026
· 기간·위반 처벌·재당첨 제한

분양권 전매제한이 무엇인가요?

당첨된 분양권을 일정 기간 팔지 못하게 하는 규제입니다. 주택법 §64는 사업주체가 공급하는 주택이나 입주자로 선정된 지위(분양권)를 전매제한기간이 지나기 전에는 전매하거나 전매를 알선하지 못하도록 정합니다. 투기 목적의 단기 전매를 막고 실수요자에게 기회를 주기 위한 장치입니다.

전매제한 기간은 얼마나 되나요?

지역과 주택 유형에 따라 다릅니다. 주택법 §64는 10년 이내 범위에서 대통령령으로 지역별 기간을 정하도록 위임합니다. 즉 법이 고정 숫자를 정한 것이 아니라, 시장 상황에 따라 시행령으로 조정됩니다.

다만 구체적 개월 수는 시기별로 완화·강화가 반복돼 왔습니다. 위 표는 방향을 잡기 위한 틀이며, 실제 기간은 해당 단지 입주자모집공고와 청약홈의 전매제한 안내로 확인해야 정확합니다.

전매제한을 어기면 처벌은?

형사처벌 대상입니다. 주택법 §64를 위반해 분양권을 불법 전매하거나 알선하면 주택법 §101에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 이는 단순 과태료가 아니라 형벌입니다.

여기에 더해 청약이 취소되고 일정 기간 청약 자격이 제한될 수 있으며, 사업주체가 정해진 가격으로 되사가는 환매가 이뤄질 수 있습니다. 이른바 불법 전매 알선(떴다방 등)에 응하는 것도 처벌 대상이므로, 제한기간 중 매매 제안은 응하지 않는 것이 안전합니다.

부득이한 사유면 팔 수 있나요?

일부 예외가 있습니다. 대통령령이 정한 부득이한 사유가 있으면 전매제한기간 중에도 전매가 허용될 수 있습니다. 대표적 예외 사유는 다음과 같습니다.

• 근무·생업·질병 치료·취학·결혼으로 세대원 전원이 다른 지역(수도권 제외 등)으로 이전
• 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원 이전
• 해외 이주 또는 2년 이상 해외 체류
• 이혼으로 배우자에게 분양권을 이전하는 경우 등

다만 예외는 요건이 엄격하고 증빙이 필요하며, 한국토지주택공사 등의 동의를 받아야 하는 경우가 많습니다. 예외 해당 여부는 반드시 사전에 확인하세요.

재당첨 제한은 무엇이 다른가요?

전매제한과 별개의 규제입니다. 전매제한이 분양권을 파는 것을 막는다면, 재당첨 제한은 이미 당첨된 사람이 다시 당첨되는 것을 막습니다.

투기과열지구나 분양가상한제 적용주택에 당첨되면, 향후 일정 기간(최대 10년) 재당첨 제한 대상 주택에 청약할 수 없습니다. 주의할 점은 당첨 후 계약을 포기하거나 취소해도 이 제한이 적용될 수 있다는 것입니다. 즉 "일단 넣고 아니면 포기"가 공짜가 아닐 수 있습니다.

전매가 풀리면 세금은 얼마나 되나요?

양도소득세가 크게 붙습니다. 전매제한이 풀려 분양권을 팔면 시세차익에 양도소득세가 부과되는데, 분양권은 보유기간이 짧을수록 세율이 높습니다(소득세법 §104).

즉 전매제한이 풀렸다고 바로 팔면 차익의 상당 부분이 세금으로 나갈 수 있습니다. 파는 시점과 세금까지 함께 따져야 실제 손에 쥐는 돈을 알 수 있습니다.