종부세 합산배제 신고 2026
9월 16~30일, 임대주택 빼는 법

합산배제란 무엇인가

합산배제는 요건을 갖춘 주택을 종부세 과세표준에서 빼는 제도입니다. 종합부동산세법 §8③은 임대주택, 사원용 주택 등 일정 요건을 갖춘 주택을 과세표준 합산에서 제외하도록 정하고 있습니다. 종부세는 사람별로 보유 주택 공시가격을 모두 더해 과세표준을 만드는데, 임대주택이 여기서 빠지면 과세표준이 줄고 세율 구간도 낮아져 세액이 내려갑니다.

다만 합산배제는 신고를 해야 적용됩니다. 자동으로 빠지지 않으므로, 요건을 갖춘 임대주택이 있어도 신고하지 않으면 과세대상에 그대로 남습니다.

신고 기간은 언제이고 어디에 하나요?

9월 16일부터 30일까지, 홈택스나 관할 세무서에 신고합니다. 이 2주가 합산배제의 유일한 정기 신고 창구입니다. 홈택스에서 전자신고하면 대상 물건이 조회되어 편리하고, 서면으로는 임대주택 합산배제 신고서를 주소지(법인은 본점) 관할 세무서에 제출합니다.

예외: 신고 기한을 놓쳐 임대주택이 합산돼 고지된 경우, 납부 후 경정청구 등으로 바로잡을 여지가 있으나 절차가 번거롭습니다. 처음부터 9월 기한 안에 신고하는 것이 가장 확실합니다.

한 번 신고하면 매년 다시 해야 하나요?

변동이 없으면 다시 하지 않아도 됩니다. 최초 합산배제 신고 이후 소유·임대 현황에 변화가 없으면 이후 연도는 별도 신고 없이 계속 합산배제가 적용됩니다. 반대로 변화가 생기면 같은 9월 기간에 변동신고를 해야 합니다.

• 추가 취득: 합산배제 대상 임대주택을 새로 등록했다면 추가 신고.
• 요건 이탈: 임대 중단, 매도, 임대료 5% 초과 인상 등으로 요건을 벗어나면 제외 신고.
• 현황 변경: 임차인·임대료·용도 등 신고 내용이 바뀌면 변동신고.

다만 변동을 신고하지 않고 그대로 두면 실제와 다른 세액이 부과되거나, 요건 이탈분에 대해 추징이 발생할 수 있으니 변화가 있을 때마다 챙겨야 합니다.

어떤 주택이 합산배제되나요?

등록 임대주택과 사회정책 목적 주택이 대상입니다. 크게 두 갈래로 나뉩니다. 하나는 지자체·세무서에 등록하고 임대 의무기간, 공시가격, 임대료 5% 증액 제한 등 요건을 갖춘 임대주택이고, 다른 하나는 사원용 주택, 기숙사, 어린이집용 주택, 미분양 주택 등 사회정책적 목적의 주택입니다.

다만 임대주택 요건은 등록 시점(연도)과 주택 유형에 따라 공시가격 상한, 의무임대기간이 다르게 적용되어 매우 복잡합니다. 개별 주택이 대상인지는 홈택스 조회 결과와 관할 세무서 확인을 함께 받는 것이 안전합니다.

합산배제 효과, 사례로 보기

거주주택 1채와 등록 임대주택이 함께 있을 때 합산배제 신고 여부가 세 부담을 어떻게 가르는지 단계로 살펴봅니다.

다만 위 수치는 이해를 돕는 가정이며 실제 세액은 공정시장가액비율, 세율, 1세대1주택 공제 적용 여부에 따라 달라집니다. 정확한 절감액은 종부세 계산기와 국세청 안내로 확인하세요.